노원구 상계동 벽산아파트 단지내상가 경매 2층 2개호실 2024타경3510

서울 노원구 상계동 벽산아파트 108동 메인 복합상가의 2층 30호·31호 2개 호실이 일괄 매각되는 경매 물건이다. 사건번호 2024타경3510으로 서울북부지방법원 경매2계에 접수되었으며 입찰기일은 2026년 7월 7일 오전 10시 진행이다. 감정가 4억8100만 원, 최저가 3억8480만 원으로 감정가 대비 80% 수준의 1회 유찰 물건이며 입찰보증금은 최저가의 10%인 3848만 원이다. 소재지는 서울 노원구 상계동 173-1, 벽산 108동 복합상가 2층 30호, 31호로 일괄매각이다. 용도는 아파트상가(집합건물)로 건물전부 토지전부를 한꺼번에 매매한다.

상권분석에 의하면 지하철 4호선 상계역과 바로 접해 있는 초역세권 대단지인 벽산아파트 단지의 핵심 상가로, 주변은 대규모 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집한 고밀도 주거 배후 상권이다. 상계역 이용 유동인구가 직결되는 길목에 위치해 안정적 고정 수요와 역세권 유동인구 유입이 동시에 기대되는 ‘항아리 상권’으로 평가된다. 본 물건은 108동 내 2층에 위치한 30호와 31호를 통합 매각하는 구조로, 면적은 건물 전용면적 76.20㎡(23.05평) 기준이다. 현황상 경계벽을 터서 하나의 대형 가발매장으로 활용 중이며, 향후 필요 시 경계벽 재설치로 두 독립 점포로 분할 임대도 가능해 투트랙 엑시트가 가능하다.

권리분석에 따르면 말소기준권리는 등기부상 최선순위 근저당권이고 채권합계가 5억2712만 원으로 감정가를 초과한다. 낙찰 시 말소기준권리 외의 가압류 등은 등기부상으로 남지 않는 것으로 안내되나, 전반적으로 인수 금액 내에서의 권리 하자는 존재하지 않는 안전한 매물로 해석된다. 점유 측면은 현재 소유자 가족이 직접 점유 운용 중인 상태이며, 대항력이 없는 상황으로 보인다. 명도는 잔금납부 후 신속한 인도명령을 통해 안정적으로 확보 가능하며, 시설물 관계의 합의만 원만히 이루어지면 단기간 내 명도가 가능하다는 전망이다.

실거래가 자료와 인접 상가의 임대·매매가를 비교하면, 현재 최저가 구간은 공실 리스크를 감안하더라도 충분한 안전마진과 수익성을 기대할 수 있는 구간으로 평가된다. 상계역 초역세권의 2층 통합 매장으로서 낮은 매입가를 통해 향후 재임대 및 가치 상승 여지가 크다. 다만 최초 감정가 대비 최저가로 떨어진 만큼 입찰 시점의 시장 상황과 점유 상태, 관리비 등 추가 비용에 대한 면밀한 확인이 필요하다.