부산 화전지구 인근 대지 경매 상업지역 177평 2024타경4934

부산 강서구 화전동 대지(2024타경4934) 경매 물건으로, 사건번호는 2024타경4934이며 부산지방법원 서부지원 경매7계이다. 입찰기일은 2026년 06월 25일(목) 10:00이며, 감정가는 1,511,116,000원, 최저가는 518,313,000원으로 감정가의 약 34%에 해당하는 3회 유찰된 물건이다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 51,831,300원이다. 소재지는 부산 강서구 화전동 561-10이며, 용도는 대지로 토지전부 매각이다.

지구 상황과 입지 분석에 따르면 본 건은 화전일반산업단지 인근의 주거 배후지대에 위치하고 있어 인접한 화전산단, 녹산산단, 신호산단 등 부산 서부 산업권의 핵심 근로수요를 흡수할 수 있는 위치로 평가된다. 주변 도로망을 통해 남해고속도로, 가덕도신공항 예정지, 부산신항으로의 접근성이 우수해 물류 및 서부산 개발 축의 중심지로서 미래 가치가 높다. 필지 면적은 585.20㎡(177.02평)로 단일 필지이며 지목은 대지로 현재 건물이 없는 나대지 상태로 추정된다. 제1종일반주거지역 또는 관련 지구단위계획에 속할 가능성이 있어 다목적 건축이 가능하다.

감정가의 분석으로 최초 감정가는 평당 약 853만 원 선이었으나 3회 유찰을 거치며 최저가 평당 약 290만 원으로 대폭 하락하였다. 토지 본연의 가치와 주변 인프라를 고려하면 저평가 구간으로 판단된다. 말소기준권리는 2015년 11월 23일 설정된 금오농협의 근저당권이며 등기부상 채권총액은 1,092,000,000원이다. 권리 하자와 인수 금액에 관해선 말소기준권리와 동시에 설정된 지상권 및 후순위 경매신청 권리는 낙찰 시 등기부상 완전히 말소되며, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 보증금이나 하자는 없다. 국토교통부 실거래가 대조에 따르면 화전동 인근 대지의 최근 실거래가가 입지에 따라 평당 340만~560만 원 선으로 형성되어 왔고, 현재 최저가 평당 290만 원 구간은 주변 시세 대비 안전마진을 확보하는 매력적인 도매가로 평가된다. 본 부지는 177평 규모로 여유로운 면적을 확보하고 있어 화전산단 근로자 및 인근 주민들을 대상으로 한 1층 교외형 상가와 상부층의 수익형 다가구주택 건설에 적합한 레이아웃을 구성하기 좋다. 낮은 가격에 대지를 선점해 건축 비용을 투입하더라도 임대료 단가를 탄력적으로 설정할 수 있어 연 7~10% 이상의 고수익률과 향후 매각 차익 시나리오가 가능하다고 예측된다. 토지 이용 규제 확인 및 건축 인허가 가능 여부를 포함한 최적의 낙찰가 산정과 안전한 토지 투자 로드맵이 제시되며, 관련 컨설팅 문의는 블랙스톤컨설팅으로 제공된다.