[반값 아파트상가] 매탄위브하늘채 1층 코너급 상가

권리분석 말소기준권리는 2017년 7월 10일에 설정된 경기도 소재 농협은행의 근저당권으로, 말소기준권리보다 후순위인 이원자의 근저당 1억 5,000만 원과 후순위 전세권 5,000만 원이 존재한다. 이원자 측은 청구금액 165,143,835원을 경매신청했고, 말소기준권리 이후에 설정된 전세권은 배당요구종기일을 지나 매각 후 등기부상 권리가 사실상 소멸하는 형태다. 낙찰자 인수 금액은 없으며, 구조상 경매 절차에 따른 채권변동만 남아 있다.

현황분석에 따르면 점유관계는 상가 임차인 박OO가 보증금 5,000만 원과 월세 230만 원으로 현재 점유 중이다. 대항력은 사업자등록일이 2022년 6월 13일로 말소기준권리인 2017년보다 늦어 후순위 임차인인 점에서 없다. 다만 현황상 확정일자를 갖추고 배당요구를 신청한 점은 강한 권리행사로 평가된다. 현재 최저가 3.53억 원 기준으로 낙찰 시 법원경비와 농협은행 채권이 선배당되면 임차인에게 돌아갈 배당은 사실상 없을 전망이다.

수익률 측면에서는 월세 230만 원이 유지되면 연간 임대수익은 상당히 높은 구성을 이룬다. 감정가 7.2억 원에서 최저가까지 하락폭이 커져도, 낙찰가를 최저가 부근으로 확보하고 보증금 5,000만 원과 월세 계약을 그대로 승계하거나 재설정할 경우 9%에서 11%대의 연간 임대수익률이 가능하다고 제시된다. 수도권 1층 단지 내 상가에서 이 정도의 고수익 구조를 확보하는 기회는 경매 시장에서 두드러진다고 판단된다. 다만 임차인 박OO의 명도 저항 가능성도 남아 있어 합리적 이사비 협상과 법적 절차를 병행하면 단기간 내 정리 가능성이 제시된다.