저는 예상업종코드 조회 C29(기타 기계 및 장비 제조업)와 G46(도매 및 상품 중개업), C30(자동차 및 트레일러 제조업) 관련으로 수원지방법원 18계에서 다루어진 사례를 바탕으로 핵심 내용을 정리합니다. 매각 대상은 화성시 비봉면 청요리 467 주건축물제1동 외 4개로 공장용지와 도로를 포함한 복합 시설이며, 건물면적은 679㎡(205.40평)와 제시외 142.40㎡(43.08평)로 구성됩니다. 공장용지 2필지(467-17번지 401.72평, 467번지 265.90평)와 진입 도로 지분 467-15번지 65.64평이 함께 매각되며 도로 지분이 포함되어 진출입로 분쟁 위험이 없습니다. 용도지역은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 분류됩니다. 위치는 화성시 비봉면 청요리 인근으로, 청룡초등학교 남동측 근처에 위치하고 남서측 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.
시장의 권리관계는 낙찰자가 보증금 3,000만 원을 인수해야 하는 선순위 임차권이 존재합니다. 임차인 두 명의 권리 상태를 확인하며, 3,000만 원의 배당요구는 전액 미배당 처리될 가능성이 있어 낙찰가 외 추가 비용으로 반영해야 한다고 판단됩니다. 현재 임차인 중 하나는 2023년 이후 사업자등록 및 선순위 권리이므로 후순위 임차인에 비해 대항력이 강합니다. 임차인들의 차임은 현재 290만 원으로 신고되었고, 보증금은 3,000만 원으로 확인됩니다. 이 두 임차인의 승계 여부에 따라 낙찰 후 안정적인 임대수익 창출이 가능해 보이며, 임차인이 재계약 의사를 밝히면 보증금을 상계하고 월세 수익을 즉시 확보할 수 있습니다.
유사 매매 사례를 보면 화성 효행구 비봉면 일대의 공장 실거래에서는 대지 1,027평 규모의 공장이 약 24억 7천만 원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 낙찰가를 산정할 때 선순위 임차인 보증금 3,000만 원은 반드시 반영해야 하며, 적정 매입가는 이를 공제한 금액으로 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 입찰가 산정의 핵심은 선순위 임차인의 보증금 3,000만 원을 피할 수 없는 인수 조건으로 보고, 그 외의 금액은 낙찰가에서 차감해 합리적으로 결정하는 것입니다. 또한, 기존 임차인과의 협상에서는 우선 임차인이 계속 지게차 수리업을 영위할 의사가 있는지 파악하고, 계약 재개 시 임대수익의 안정성을 높일 수 있습니다.
필요 시 특수물건/공장 실전 경매 전문 상담을 통해 상세한 자문을 받을 것을 권합니다.
원문 링크 : 화성시 비봉면공장 경매 지게차수리 2025타경54200
