평택 고덕면 궁리 다가구주택 경매 라움하우스B 2024타경47150

임차인별 현황은 다음과 같습니다. B동 401호 임차인(OO OO 등): 보증금 9,500만 원, 미배당액 약 5,679만 원. B동 302호 이OO: 보증금 5,000만 원, 미배당액 3,300만 원. 소액임차인 곽OO(B동 402호): 보증금 미상. 현황조사상 점유 조OO(B동 205호): 보증금 8,000만 원, 미배당 8,000만 원. 전세권자 김OO(301호): 보증금 6,000만 원, 미배당 6,000만 원. 전세권자 및 경매신청채권자 정OO(B동 204호): 보증금 미상, 현황조사상 점유. C동 302호 권OO: 보증금 미상, 현황조사상 점유. B동 303호 권OO: 보증금 6,000만 원, 미배당 6,000만 원이다. 권리분석의 핵심은 전원 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없다는 점이다. 배당 및 인수에 관해 임차인들이 배당요구를 했지만 낙찰가 상황에 따라 미배당금이 발생할 수 있으며, 이 미배당금은 낙찰자가 인수하는 것이 아니라 임차인이 손실을 부담하는 구조다. 따라서 실제 인수 여부와 배당 규모는 경매 낙찰가에 좌우된다.

명도 대응 전략은 다음과 같다. 배당 받는 임차인에 대해서는 명도확인서와 인감증명서를 무기로 이사 일정을 조율해 신속히 퇴거를 유도한다. 미배당 임차인(전액 손실자)은 보증금을 한 푼도 받지 못하는 경우가 많아 거센 명도 저항이 예상되므로 즉시 인도명령을 신청해 법적 집행 권원을 확보한다. 다만 무리한 강제집행보다는 집행 비용을 고려해 소정의 이사비를 일부 지원하는 조건으로 원만한 합의를 이끌어내는 편이 수익률 측면에서 더 바람직하다. 임차권등기 및 전세권자의 경우 등기부상 임차권/전세권이 설정돼 있는 경우 명도 완료 후 법무사를 통한 말소 등기를 진행해 등기부를 깔끔하게 정리한다.