등기부 권리해석과 채무구조의 핵심은 말소기준권리의 규모와 경매구조의 특성에 있다. 말소기준권리는 2021년 3월 17일에 설정된 신한은행(행신지점)의 근저당권으로 금액은 1,075만 원이다. 경매구조는 캔버스대부와 신한은행이 각각 신청한 임의경매 중복사건으로 진행된다. 등기부상 채권 합계액은 802,313,533원으로 감정가 6.27억 원을 크게 초과해 소유주의 자진 취하 가능성은 낮은 편이다. 낙찰 시 말소기준권리를 포함한 후순위 근저당인 캔버스대부, 가압류(오케이저축은행, 현대캐피탈) 등 모든 권리는 소멸되어 안전한 매물로 판단된다.
임차인 및 점유 현황은 법원 임차조사를 통해 확인된 결과 임차인 내역이 전혀 없이, 소유자 가족 세대가 직접 점유 중인 것으로 파악된다. 따라서 낙찰자가 추가로 임차보증금을 인수해야 할 상황은 없으며 선순위 임차보증금이 존재하지 않는 안전한 매물로 평가된다.
매물의 특수 변수로서 가장 중요한 것은 평면도 불일치 리스크다. 법원 문건상 524동 1층 평면도와 104호 평면도가 일치하지 않는다고 명시되어 있다. 공부상 도면과 현황의 방 배치나 구조가 다를 수 있어 입찰 전 현장 조사를 통해 내부 구조 변경 여부나 발코니 확장 등 특이사항을 반드시 확인해야 한다.
또 다른 주의점은 고액 관리비의 연체이다. 2026년 4월 기준으로 관리비가 22개월 동안 체납되어 있으며 금액은 11,180,600원에 이른다. 공용 관리비 인수 금액이 수백만 원에 이를 수 있어 입찰가 산정 시 이 연체 금액을 차감하여 수익률을 보정해야 한다.
