준신축 브랜드 아파트로 내외관이 깔끔하고 단지 내 상업시설 접근성이 좋아 입주민들의 주거 만족도가 높다. 특히 40층대 주동은 매물 자체가 귀해 시장에서 희소성이 크게 인정된다. 권리분석 등기부 권리해석에 따르면 말소기준권리는 2022년 1월 27일에 설정된 수협은행 안산지점의 근저당권 2억 8,600만 원이다. 경매구조는 하나투자자산관리셋대부 및 에프에스비2506유동화전문이 각각 신청한 임의경매 중복사건이다.
총 채무액은 등기부상 채권 합계액 6,262만 8,800원으로 감정가를 월등히 초과하므로 취하 및 기각 가능성은 없다. 낙찰 시 말소기준권리를 포함한 후순위 근저당, 가압류, 압류(상록구청장) 등 모든 권리는 소멸한다. 임차인 및 점유 현황은 임차인 후순위 한OO 세대(배우자 최OO)가 보증금 8,000만 원, 월세 100만 원에 2023년 8월 1일 전입하여 거주 중이다.
결론적으로 임차인의 전입일은 말소기준권리인 2022년보다 늦기 때문에 대항력이 없는 후순위 임차인으로 판단된다. 배당요구종기는 적법하게 마쳤으나 낙찰가가 최저가 부근에서 형성될 경우 선순위 수협은행의 배당 이후 잔액이 없어 임차인은 보증금을 거의 배당받지 못할 수 있다. 따라서 낙찰자 인수 금액은 사실상 0원에 가까운 안전한 물건으로 파악된다.
매입 전 반드시 확인해야 할 변수로 2025년 11월 기준 8개월간 관리비 약 260만 원이 체납되어 있다. 현재 시점의 미납 연체료가 더 늘었을 가능성이 있어 공용 관리비 인수 금액을 반영해 입찰가를 정밀하게 보정하는 것이 필요하다. 또한 낙찰 후에는 말소기준권리 이외의 후순위 권리의 소멸 여부와 임차인의 보증금 회수 가능성에 대한 구체적 검토가 요구된다.
원문 링크 : e편한세상상록 경매 33평형 안산 사동 랜드마크 아파트
