구로구 오류동 동부골든아파트 경매 39평형 2025타경664

권리분석 등기부에 의하면 말소기준권리는 2014년 11월 28일 소유권 이전과 동시에 설정된 국민은행(오류동지점)의 근저당권이다. 경매구조는 1순위 채권자인 국민은행이 310,295,488원을 청구한 임의경매 사건으로, 동일 채권자의 경매가 중복 결합하여 진행 중인 상황이다. 등기부상 채권 합계액은 663,904,506원으로 감정가를 초과하기에 자진 취하 리스크는 전혀 없다.

낙찰 시 말소기준권리를 포함한 국민은행의 후순위 근저당권들과 케이비국민카드의 가압류 권리는 예외 없이 소멸되어 등기상 리스크는 0%로 판단된다. 핵심 경매 변수로는 선순위 전입자에 대한 규명과 임차인 현황이 확인되는데, 법원 기록상 최선순위 설정일인 2014년 11월 28일보다 더 빠른 2014년 12월 23일에 전입신고를 마친 곽OO 씨가 등재되어 있다.

외관상으로는 낙찰자가 보증금을 전액 물어주어야 하는 ‘선순위 대항력 임차인’의 형태를 띠고 있다. 다만 가장임차인에 대한 단서는 법원 대법원 공고 및 매각물건명세서상의 비고란에 “곽OO: 소유자의 배우자임”이라고 명확하게 기재되어 있다. 부부 간에는 정상적인 임대차 계약이 성립될 수 없으므로, 해당 전입자는 대항력이 없는 가족 점유임으로 확실시된다.

관리비 정산 현황은 2026년 5월 확인 기준 미납된 체납 관리비가 0원으로 완벽하게 정상 정산되어 있다. 관리 상태가 극히 양호함을 뒷받침하는 근거로 작용한다. 전반적으로 등기상 리스크는 낮고, 낙찰 후 해소될 권리들에 대한 정리도 명확한 편이다.