사건번호 2025타경663은 수원지방법원 안산지원 경매 6계로, 경기 안산시 단원구 고잔동 612-1 대동연립 1동 1층 102호를 매각하는 내용이다. 매각일은 2026년 6월 30일 화요일 10시 30분이며 감정가 238,000,000원, 최저가는 70%인 166,600,000원이다. 입찰보증금은 10%인 16,660,000원이다.
정비구역 및 필지분 분석에 따르면 토지면적은 대지권 60.50으로 약 18.30평이며 전용면적은 16.97평으로, 대지 지분이 건물 면적보다 더 넓은 이례적 구조를 보인다. 토지 이용계획상 정비구역 및 지구단위계획구역으로 명시되어 있어 재건축 추진 여건이 명확하다. 35년이 경과한 노후 연립주택단지로, 이미 지자체로부터 재건축 정비구역 지정을 받아 사업 기반이 닦여 있다.
매입 가치 측면에서 토지 감정평가액은 1억 9,040만 원에 달하는 반면 최저가 1억 6,660만 원은 건물 가치를 제외한 순수 대지 지분 가치보다도 낮아 원가 이하 구간으로 평가된다. 향후 재건축 시 넓은 대지 지분으로 분담금이 절감되며 자산 가치 상승이 기대된다. 단지는 철근콘크리트 라멘조 오지기와 3층 건물이며 외벽은 적벽돌 마감으로 관리 상태는 양호하다.
입지 여건은 단원고등학교를 북동측에 두고 다세대주택과 배후 상업시설이 혼재하며, 학군은 도보권에 촘촘하다. 차량 접근성도 양호하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정이 보통이다. 호실은 전용면적 56.10 제곱미터(약 16.97평), 공용면적 26.64 제곱미터(약 8.06평)로, 방 3개와 주방 겸 거실, 욕실, 다용도실로 구성되었다. 3층 중 1층 102호로 계단 부담이 없고 노령층·자녀가 있는 가구에 적합하다는 평가가 있다. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접해 동간 거리가 확보되어 조망과 일조권이 양호하다.
권리분석상 말소 기준권리는 2022년 3월 31일 설정된 농협은행의 근저당권이며, 이후의 후순위 연쇄 근저당권 및 가압류는 매각 후 등기부상에서 전액 소멸한다. 임차인 현황은 조사 결과 전혀 없으며 현재 전입세대 열람상 소유자 겸 채무자 한 세대만 전입되어 확인된다. 낙찰자 인수금액은 보증금이나 등기부상 리스크가 없으며, 인도 명도는 후순위 임차인이 없어 소유자와의 협의를 통해 평화로운 이사를 목표로 진행하는 것이 바람직하다. 실거래가와 관련해 2025년 8월 동일 평형대의 1층 매물이 2억 5,600만 원에 매매되었던 점은 감정가가 비교적 보수적으로 책정되었다는 해석을 가능하게 한다. 현재 최저가는 순수 토지 감정가보다 낮아 잠재적인 수익 구조가 돋보인다. 앞으로의 재건축 추진 현황 조사와 금융 연계, 사후 인도 처리까지를 고려한 전문 컨설팅이 제시되어 있으며, 현지 상황에 맞춘 재테크 전략이 제시된다.
원문 링크 : 안산 고잔동 대동연립 경매 재건축투자 알짜매물
