부평동 상가건물 경매 3층 올근생 꼬마빌딩 2025타경509521

인천광역시 부평구 부평동에 위치한 올근생 상가건물 경매 물건은 2025타경509521로 1차와 2차 유찰을 거쳐 감정가의 절반 수준인 49%대(약 10억원대)까지 하락했습니다. 소재지는 부평동 364-11로 근린상가 용도이며 매각기일은 2026년 7월 10일 10시입니다. 감정가는 약 21억 5673만 원, 최저가는 약 10억 5680만 원으로 제시되며 입찰보증금은 10%에 해당합니다. 위치는 부평구 남측에 위치한 부흥초등학교 인근으로 교통과 접근성은 보통으로 평가됩니다.

토지분석 결과 토지는 면적 246.80㎡(약 74.66평)로 일반상업지역에 속하며, 평지의 세장형 형태로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남측 폭 약 15m, 서측 폭 약 8m의 포장도로와 접하여 가시성과 접근성이 양호합니다. 건물은 지하 1층, 지상 3층 규모의 철근콘크리트 및 연와조 건물로 구성되며 연면적은 652.60㎡(약 197.41평), 제시외 건물 약 13.82평이 포함됩니다. 층별로는 지층 제조장 공실, 1층 근린생활시설(CU 편의점 등), 2층 원룸 5호, 3층은 교회 및 주차장, 승강기는 없습니다.

말소기준권리는 2001년 신한은행 근저당권으로 설정되어 있으며 낙찰 시점에 후순위 권리는 소멸합니다. 임차인으로는 1층 일부와 점포, 203호/주거, 201호/주거, 3층 전부의 점포 등 다수의 임차가 있으며 보증금과 월세가 기재되어 있으나 대항력은 없는 상태로 표기됩니다. 임차인 인수금액은 모두 0원으로 명시되어 있습니다.

부평 일대 근린상가의 실거래가를 보면 소규모 매물이 7,500만 원대에서 최대 1억 9,597만 원대까지 거래되었고, 대형 상가의 경우 수십억 원대 거래 사례도 확인됩니다. 최근 1년간 근린상가 계약 건수는 약 85건으로 거래량이 다소 감소하는 흐름이나, 노후 건물의 리모델링으로 자산가치 상승이 가능한 구성이 특징으로 판단됩니다.

본 물건은 1980년 사용승인 건물로 노후성이 있어 단순 임대 수익 외 리모델링에 따른 가치 상승 가능성이 크고, 제시외 건물 포함 여부와 원상 복구 의무 여부를 면밀히 점검하는 것이 중요합니다. 74평대 대지와 약 200평 규모의 근린상가를 반값에 매입할 수 있는 기회로 평가되며, 노후 상가의 특성을 고려한 종합적 자산 관리와 자금 계획이 성공 투자의 핵심으로 제시됩니다. 경매 물건의 권리분석부터 명도까지 다양한 변수에 대응하기 위한 전문적인 검토와 현장 조사를 통해 가치를 극대화할 수 있는 전략이 필요합니다.