관할법원은 남양주지원이며 사건번호 2025타경72664로 입찰기일은 2026년 7월 15일 수요일이다. 소재지는 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 976-1 벽산아파트 101동 4층 403호로, 물건은 아파트이며 전용면적은 84.93㎡(공급평형 약 32~34평)이고 감정가는 4억 1천만 원, 최저가는 2억 8,7천만 원이다. 입찰보증금은 2천 870만 원이다.
입지 분석은 학군과 주변환경 중심으로 평가된다. 단지는 초품아급 우수 학군으로 도심초등학교와 덕소중학교가 바로 인접해 있어 자녀의 안전한 도보 통학이 가능하다. 교통은 경의중앙선 도심역까지 도보 약 7~8분으로 서울 시내와 청량리, 왕십리 등 주요 거점에 접근성이 좋다. 생활환경은 덕소·와부 중심 상권의 편의시설과 한강공원 및 뒤편 녹지 공간이 풍부해 실거주 만족도가 높다.
단지 상세로는 총 세대수 579세대, 6개 동 구성이며 준공연월은 1999년 12월, 벽산건설 시공이다. 주차공간은 512대(세대당 약 0.88대)로, 준공 연식을 고려할 때 야간 겹주차 가능성이 있어 현장 확인이 필요하다. 난방은 개별난방 도시가스로 이뤄진다. 분석 대상 동인 101동은 도로변 접근성과 단지 진입 편의성이 좋아 도심역 및 학군·상가 이용에 유리하다. 남동향 위주 배치로 채광이 풍부하고 4층은 고층 선호가 아닌 families에 적합한 안정성을 제공한다. 단지 내 조경 및 조망도 양호한 편이다.
말소기준권리 및 권리 인수 여부는 말소등기 2012년 6월 21일 국민은행 근저당권 채권최고액 2억 9,904만 원으로 기재되며, 낙찰 후 등기부상에 존재하는 모든 채권은 법정 원칙에 따라 소멸된다. 낙찰자가 추가로 인수해야 할 등기부상의 권리는 없다. 점유 현황은 소유자 직접 거주로 낙찰 후 인도명령 대상이며, 이사비 협의 및 강제집행 가능성에 대비한 명도 전략이 필요하다. 관리비 미납 여부도 사전 점검 대상이다.
최근 매매 실거래가 흐름은 약 5억 2,000만 원대가 관찰되며 남양주 와부 일대 아파트가 완만한 회복세를 보인다. 매매 호가는 층수·동 위치에 따라 4억 8,000만 원에서 5억 3,000만 원 사이에 형성되고 전세가는 약 3억 7,000만 원 내외로 안정적인 수준이다. 경매 입찰 전에는 채무자의 변제나 사유로 일정 변경이 가능하므로 법원 문건 송달 내역 확인이 필수이며, 관리사무소를 방문해 공용 부분의 미납 관리비 여부를 점검하는 것이 중요하다. 매각물건명세서를 다시 열람해 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리나 배당 요구 여부를 재확인해야 한다. 대리 입찰 시 필요한 위임장과 인감증명서 등 서류를 준비하면 된다. 경매 전 과정을 체계적으로 점검하면 안전한 권리 관계 파악과 최적의 낙찰가 산정이 가능하다.
