반정아이파크캐슬 4단지 경매 34평형 병점신축아파트

수원지방법원 본원 경매 계가 진행되는 매물은 경기도 화성시 반정동 반정아이파크캐슬4단지 410동 6층 602호로, 전용면적 84.30㎡(34평형), 대지권 61.00㎡(18.45평)이며 입찰가 감정가가 7억 6300만 원, 최저가는 5억 3410만 원으로 설정되어 있다. 입찰보증금은 최저매각가의 10%인 5341만 원이다. 단지는 2022년 12월 29일 사용승인을 받았으며 현재 3년 5개월 차의 최신축 브랜드 대단지로 평가된다. 대형 건설사인 HDC현대산업개발과 롯데건설이 시공했으며 고급 조경과 지하 주차 시스템이 특징이다. 입지적으로는 화성시 반정동과 수원시 영통구 망포동의 경계에 위치한 ‘영통 망포 핵심 생활권’이며 망포역 상권, 이마트 트레이더스, 대형 메디컬 센터, 영통 학원가 인프라에 근접해 있다.

등기부 권리해석에 따르면 말소기준권리는 케이드래곤대부의 근저당권(최고채권액 7억 3,000만 원)이며, 신청금액은 6,1845,2백원으로 제시된다. 총 채무액은 등기부상 7억 3,500만 원이며, 낙찰 시 후순위 권리(전세권 등)는 소멸될 가능성이 커 등기 리스크는 없고 취하 가능성도 낮다. 결론적으로 현 임차인이 존재하지 않는 청결한 물건으로 판단되며, 소유자 점유 물건 특성상 잔금 납부와 동시에 실점유를 해소하기 위한 인도명령 절차와 명도 협상이 필요하다. 다만 관리비 여부는 최종 정산 체크가 필요하다.

최근 실제 거래를 보면 전용 84.7㎡ 12층 물건이 7억 6,600만 원, 10층 물건이 8억 8,000만 원, 8층 물건이 8억 원에 거래되어 매매가 8억대에 안정적으로 형성되었고 전세가율도 5억대 중후반으로 견고하다. 영통 망포의 중심 생활권을 공유하는 이 매물은 등기부상 소멸 구조가 투명하고 임차인 리스크가 제로에 가깝다. 최저가가 전세가 수준으로 하락한 상태로 안전마진이 양호하며, 적정 낙찰가는 시뮬레이션 데이터를 기반으로 정교하게 도출되어 잔금 납부 직후 깔끔한 명도가 가능하다.