면목동 한신아파트 경매 18평형 2025타경13027

권리분석 및 배당 연구의 요지는 채권자(임차인) 인수 의지가 강한 강제경매 사례라는 점이다. 경매 신청 주체는 임차인 김OO 씨로, 보증금 반환청구 소송에서 승소한 뒤 판결문을 기치로 채권 회수를 위해 신청했다. 청구금액은 207,831,966원이며 등기부상 채권 총액은 435,200,000원이다. 선순위 임차인 현황은 경매를 신청한 주체인 김OO 씨가 등기부상 말소기준권리보다 전입일이 앞선 선순위 대항력 임차인이라는 사실에 의해 강력한 배당 요구가 가능하다는 점이 핵심이다. 인수 리스크 제로라는 측면은 임차인이 직접 경매를 신청했다는 사실 자체가 배당 의사를 확실히 드러낸다는 해석에서 나온다. 현재 임차인의 보증금은 약 2.07억 원인데, 현재 2차 최저가인 344,000,000원보다 훨씬 낮아 낙찰 대금에서 보증금 전액이 우선 배당될 가능성이 크다. 결론적으로 낙찰 시 매각 대금에서 보증금 전액을 최우선으로 배당받는 구조가 성립하며, 미배당 잔액이 남지 않는다는 점이 중요한 포인트다.

매각 후 선순위 임차권은 깨끗하게 소멸할 가능성이 높고, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 보증금은 0원에 가깝다. 이 물건은 100% 안전한 물건으로 평가될 여지가 크다. 국토교통부 실거래 데이터에 따르면 최근 1년 동안 본 단지는 중랑구에서 매매 69건, 전세 46건, 월세 78건으로 유동성이 매우 높다. 동일 평형(전용 44.5) 일반 매매 시세는 수리 상태에 따라 3억 원대 중후반에서 4억 원대 초반까지 형성된다. 이러한 데이터는 단지 내 환금성의 강점을 뒷받침하는 근거로 작용한다.