4월 1일 발표된 부동산 규제 대책은 다주택자의 자금줄을 조여 시장에 매물을 내놓게 만드는 것을 핵심으로 한다. 4월 17일부터 제도가 시행되어 시장에 단기 혼란이 예상된다. 가장 두드러진 변화는 다주택자의 주택담보대출 만기 연장 원칙적 금지다. 수도권 및 규제지역 내 아파트를 보유한 다주택자는 만기가 도래해도 대출을 연장할 수 없고, 상환 능력이 부족한 경우에는 퇴로가 줄어든다. 이러한 규제로 다주택자들의 매물이 늘어나면 수도권 집값에 큰 영향을 미칠 가능성이 있다. 다만 임대차 계약 종료일까지는 예외적으로 만기 연장이 허용된다.
다주택자의 대출은 더 강하게 조여지고 있다. 올해 만기가 돌아오는 대출 규모는 2조 7,000억 원으로 추산되며 약 1만 2,000가구에 잠재 매물이 생길 전망이다. 만기 압박을 견디지 못하는 이들이 매물을 시장에 내놓을 경우 단기적으로 주택가격 하락 압력이 커질 수 있다. 다만 세입자 보호를 위해 임대차 종료 시점까지는 예외적 만기 연장이 가능하도록 보완책이 마련됐다. 또한 무주택자가 세입자가 있는 다주택자의 매물을 매수하면 한시적으로 갭투자가 허용된다.
토지거래허가구역 내 주택 매수 시 실거주 의무가 세입자의 임대차 계약 종료일까지 유예되며, 실거주 의무도 밀리고 전입의무도 밀린다. 최장 2028년 7월 31일까지 실거주 의무 이행 시점이 연기되며, 이는 다주택자가 시장에서 매물을 소화시키도록 유도하는 전략적 조치로 해석된다. 주택담보대출 약정상 전입신고 의무도 1달 유예된다. 따라서 다주택자는 대출 만기일을 확인하고 매도 여부를 신중히 판단해야 한다. 세입자가 있는 경우 계약 기간에 따라 만기 연장 여부가 달라지므로 임대차 일정의 정확한 파악이 필요하다.
무주택자는 이번 기회를 활용해 수도권의 매력적 매물을 노려볼 수 있다. 다주택자는 여전히 주의가 필요하며, 투기적 1주택자에 대한 대출 규제 강화도 예고되었으므로 무리한 대출은 피하는 것이 바람직하다. 전세보증비율 축소 등 향후 정책대출 관리도 까다로워질 전망이다. 무주택자 역시 자금 조달 계획을 최대한 보수적으로 세워 접근하는 것이 안전하다. 이번 대책은 다주택자의 버티기를 원천 차단하겠다는 정부의 단호한 조치로, 시장에 단기적으로 매물이 늘어나며 가격 하락 압박이 커질 가능성이 높다. 규제와 완화가 교차하는 시기인 만큼 주택 소유 여부와 자금 여력을 냉정하게 평가하고 발 빠르게 대응하는 시점이다. 끝.
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원문 링크 : "다시 갭투자 가능" 부동산 대출규제 다주택자 주목
