전세계약 망하지 않는 3가지! 등기부등본·전세보증보험(HUG/SGI/HF)·안전진단 2026 완벽정리

등기부등본은 표제부 갑구 을구로 구성되며, 표제부는 주소·동·호수·면적을 확인하고 건축물 용도가 주거용인지 근린생활시설인지 여부를 반드시 확인해야 해요. 근린생활시설로 표기되면 주거용이 아니므로 전세대출이나 보증보험이 되지 않는 경우가 많습니다. 갑구는 소유권 관련 정보인데, 가장 마지막 순위번호의 사람이 진짜 소유자인지 판단해야 하고, ‘압류·가압류·가처분·가등기·강제경매·신탁’ 같은 표시가 있으면 보류가 필요합니다. 을구에서는 근저당권의 채권최고액을 확인하고, 채권최고액에 내 전세보증금을 더한 금액이 매매시세의 70~80%를 넘으면 깡통전세 위험이 생깁니다. 이 점은 잔금일 당일에 한 번 더 확인하는 것이 핵심입니다.

등기부를 확인하는 절차는 최소 3회가 필요합니다. 계약 체결 전, 잔금일 당일(시간까지 기록), 전입신고 다음 날까지 확인하는 방식으로 반복 점검합니다. 지인의 사례처럼 잔금 송금 직전에 등기부를 재발급받아 보면 임대인이 추가 대출로 근저당을 설정하는 경우가 있어 예측하지 못한 위험이 발생합니다. 신탁등기는 99% 위험 신호로 간주되며, 갑구에 ‘신탁’이 보이면 진짜 주인은 임대인이 아니라 신탁회사일 가능성이 큽니다. 이 경우 임대인과의 계약만으로 대항력이 인정되지 않아 보증금이 위험해질 수 있어요. 따라서 신탁등기인 경우 별도의 신탁원부 발급과 수탁자 동의, 지정 계좌로의 보증금 입금까지 확인하는 절차가 필요합니다.

전세보증보험은 HUG SGI HF 3사를 비교해 상황에 맞게 선택합니다. 일반 빌라·다세대·오피스텔은 HUG, 고액 아파트 전세는 SGI, HF 전세대출 이용자는 HF를 고려합니다. 공시가격 126% 룰은 두루 중요한데, 보증금이 공시가격의 126% 이내여야 가입 가능하고, 초과하면 보증이 되지 않습니다. 보증료도 차등화되어 70% 이하일 때는 하향, 70% 초과일 때는 상승합니다. SGI는 아파트 한도가 없고 비아파트는 0.26%로 인상되었으며, HF는 LTV 구간별 차등 적용으로 0.04%~0.18%의 보증료가 책정됩니다. 임대인 의무가입의 일원화와 경과조치는 2026년까지 유예됩니다. 또한 국토교통부와 지자체의 보증료 지원사업으로 최대 40만 원까지 환급받을 수 있는데, 대상은 청년·신혼부부·저소득층이며 지역별로 신청 방법이 다릅니다.