집을 팔 때 세금을 조금이라도 줄이려는 고민은 흔하다. 특히 부동산 가격이 크게 오른 지역에서 양도세 부담이 커지면 다운계약서를 제안하는 사례가 생기기도 한다. 실제 거래가격보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하면 양도차익이 축소되어 양도세가 줄어드는 듯한 효과가 발생한다. 매도자는 이를 통해 세금 부담이 줄어드는 이점을 누릴 수 있고, 매수자도 취득가액이 낮아져 취득세를 덜 내는 것처럼 보일 수 있다.
그러나 문제는 여기서 끝나지 않는다. 매수자 역시 손해를 본다. 낮은 금액으로 신고된 주택을 나중에 매도하면 실제 양도차익이 더 크게 계산되어 더 큰 양도세를 부담하게 된다. 결국 미래에 집값이 상승한 상황에서도 세금 부담이 커지는 결과가 나타날 수 있다. 현재의 절세 효과를 기대했다가 몇 년 뒤 더 큰 비용으로 돌아오는 셈이다. 더 큰 문제는 세법상 혜택도 받지 못할 수 있다는 점이다. 1세대 1주택 비과세 요건 등도 다운계약서가 적발되면 적용이 배제될 가능성이 있다. 계약서로 인한 혜택 상실은 예상보다 큰 손실로 이어진다.
가장 큰 위험은 가산세다. 세무당국은 이중계약서를 고의적 탈세로 판단하며, 적발 시 원래 납부해야 할 양도세 외에 최대 40% 수준의 가산세가 추가될 수 있다. 납부지연에 따른 추가 세금까지 더해지면 부담은 크게 증가한다. 양도세 계산이 단순 실수 차원이 아니라 의도적 허위 신고로 간주되기도 한다. 시간이 지나면 괜찮아질 거라는 생각은 통하지 않는다. 일반적으로 양도세는 일정 기간이 지나면 세무조사 대상에서 벗어나지만, 이중계약서는 부정행위로 분류되어 최대 10년까지 추징될 수 있다. 거래가 끝난 뒤 수년이 지나도 세무서가 문제를 발견하면 세금과 가산세를 다시 부과할 수 있다. 최근에는 실거래가 신고 자료와 금융거래 내역이 전산으로 연계되어 적발 가능성도 과거보다 높아졌다.
양도세를 아끼려는 시도는 다양한 계산기나 규정에 기대게 되지만, 어떤 경우에도 실제 거래가격을 기준으로 정확하게 신고하는 것이 가장 중요하다. 편법으로 얻은 이익은 잠깐의 이익처럼 보일 수 있지만 결국 더 큰 비용으로 돌아올 가능성이 크다.
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양도세
