실거주 중심 부동산 세제 개편, 집값보다 더 큰 변화가 올까?

실거주 중심 부동산 세제가 논의되면서 시장의 관심이 다시 커지고 있다. 이번 개편의 핵심은 집을 가진 사람보다는 실제로 거주하는 사람을 중심으로 세금을 매기려는 방향이다. 정부는 취득세 보유세 양도소득세를 하나의 흐름으로 보고 전체 세 부담을 재조정하는 방안을 검토 중이며, 보통 서로 각각 움직였던 구도를 다시 설계하려 한다. 취득·보유·양도의 세금을 따로 보지 않고 전 과정의 과세를 한 흐름으로 판단하는 태도가 나타난다.

가장 주목되는 부분은 양도소득세다. 현재 1주택자는 보유 기간과 거주 기간의 장기보유특별공제로 최대 80%까지 혜택을 받을 수 있지만, 거주 기간이 더 중요해지는 방향이 검토된다. 예를 들어 실거주 10년의 경우 혜택이 확대되고, 투자 목적으로 장기간 보유하는 경우 혜택이 축소될 수 있다. 재산세와 종합부동산세 역시 개편 대상에 포함되며, 거론되는 방안은 과세표준 구간의 세분화 또는 세율 조정, 그리고 공정시장가액비율의 상향이다. 공정시장가액비율이 높아지면 같은 세율에서도 과세 기준이 커져 실제 보유세가 오르는 효과가 발생한다. 취득세도 포함해 취득·보유·양도를 통합적으로 판단하는 방식이 논의된다.

경제에 미치는 영향도 다층적으로 제시된다. 긍정적 측면으로는 실거주 중심 과세가 정착되면 단기 투자 목적의 거래가 줄고 투기 수요가 감소해 가격 변동성이 완화되며 실수요자 중심의 시장이 형성될 수 있다. 또한 실거주자에게는 세제 혜택이 집중될 가능성이 있다. 반면 우려도 있다. 거래 감소로 매물이 시장에 나오지 않아 거래 위축이 발생할 수 있고, 보유세 부담 증가로 임대료 상승이 전가될 수 있으며, 다주택자나 고가주택 보유자의 세 부담 증가가 투자 심리를 위축시킬 수 있다. 다만 균형이 중요하다는 점이 강조된다. 실거주 중심 과세가 원칙적으로 많은 국민의 공감을 얻을 수 있어도, 세금이 지나치게 증가하면 거래가 얼어붙고 임대시장 불안이 커질 수 있다. 반대로 규제가 너무 약하면 투기 수요가 다시 살아날 위험도 있다.

이번 세제 개편은 보유세 하나를 손보는 차원을 넘어 취득부터 보유, 양도까지 부동산 세금 체계를 전면 재설계하는 작업으로 의미가 크다. 구체적인 세율이나 시행 방식은 아직 확정되지 않았으며 향후 발표될 세법 개정안에 따라 시장과 가계 자산 전략에 substantial한 변화가 나타날 가능성이 있다. 실거주자와 투자자 모두 확정안 발표 전까지는 단편적인 전망보다 제도 내용을 차분히 확인하는 접근이 필요해 보인다.