물건 안 파는 매장들의 등장? 강남대로의 새로운 생존 공식

팬데믹 직후 강남역 대로변 1층 점포들이 대거 비어 있던 시기를 거치는 과정에서, 강남대로의 공실률은 40%에 육박했다가 최근 4.3%까지 낮아졌다. 임대료는 여전히 높지만 글로벌 브랜드들이 앞다푈 자리를 채우며 강남 1층이 브랜드 체험의 공간으로 재편되는 흐름이 뚜렷해졌다. 물건을 파는 장소에서 브랜드를 경험하고 각인시키는 장소로 전략이 바뀐 셈이다. 다점포 확장보다 상징성이 큰 한 곳에 집중해 브랜드를 각인시키는 것이 효율적이라는 판단이 늘어나고 있다.

이와 함께 건물주들은 상층부를 메디컬 시설로 채우는 전략으로 자산 가치를 지키고 있다. 의료시설은 초기 개설 비용이 크고 장기 운영이 일반적이므로 임대 안정성이 강하고, 강남에서 미용·성형·웰니스 수요가 집중된 점도 노출도와 집객력 면에서 유리하다. 1층의 핫한 브랜드가 집객력을 높이고, 상층부의 메디컬이 빌딩 가치를 올리는 상호 보완적 콤보가 체감된다.

이 같은 흐름을 뒷받침하는 데이터도 있다. 한국부동산원 R-ONE 시스템을 통해 확인한 2026년 강남 주요 상권 데이터에 따르면, 강남대로변의 1층 공실률은 9.2% 수준으로 안정적이며, 임대료 지수는 85.2로 높아 대형 플래그십 브랜드나 메디컬 업종 위주로 재편이 이어진다. 단순한 공실 감소가 아니라 오프라인 공간이 판매처에서 마케팅 거점으로 진화하고, 자산 관리 전략이 메디컬과 결합하는 구조적 변화가 진행된 결과로 해석된다.

투자 관점에서도 단순한 공실률 지표에 머물지 않고, 기업들이 공간을 어떻게 자산화하고 마케팅에 녹여내는지에 주목하는 시점이다. 다음에도 더 유익한 부동산 재테크 꿀팁으로 찾아온다는 예고로 글은 마무리된다.