장특공제 폐지 논란 재점화, 1주택자도 '실거주' 안 하면 세금 폭탄?

지금까지 1주택자 장기보유특별공제(장특공제) 폐지 루머를 두고 팩트 체크를 해왔지만, 4월 말 현재 거주 요건 강화안이 구체화되며 실제 개편 논의가 본격화되었습니다. 현재 제도는 보유 10년과 거주 10년을 합쳐 최대 80%의 공제를 제공합니다. 그러나 2026년 개정 논의안은 거주하지 않고 보유만 하는 주택에 대한 공제율을 대폭 축소하는 방향으로 움직이고 있습니다. 구체적으로 현행은 보유 10년 40%, 거주 10년 40%를 합쳐 80%인데 비해, 개편안은 거주 여부에 따라 큰 차이가 생깁니다. 비거주 시 공제율이 20%로 축소될 가능성이 있어, 실거주 여부에 따른 세 부담 격차가 커질 수 있습니다. 예를 들어 10년 보유 시 비거주가 공제 20%로 줄면 1억원대 양도소득세 차이가 크게 증가합니다. 이 변화는 단순한 조세 증대가 아니라 실거주 중심의 시장 형성, 매물 공급의 증가를 통한 전세 시장 안정화, 조세 형평성 강화라는 정책 기조와도 맞물려 있습니다.

따라서 개편 논의의 핵심은 실거주를 강화하고 비거주 보유를 억제하는 방향으로 가야 한다는 점입니다. 현 시점을 기준으로 제가 제시하는 대응 전략은 아래와 같습니다. 첫째, 거주 요건 충족 가능성을 먼저 점검하세요. 현재 비거주 주택이 있다면 입주 가능 여부나 이미 2년 이상 거주 요건을 충족했는지 확인이 필요합니다. 둘째, 매도 시점을 저울질하십시오. 실거주가 불가능한 상황이라면 2026년 하반기 시행 전 공제 축소를 피하기 위해 매도 타이밍을 고민해 볼 필요가 있습니다. 셋째, 상생임대인 제도 활용 여부를 점검하세요. 거주 요건을 채우기 어렵다면 임대료 인상폭을 5% 이내로 제한하는 상생임대인 제도를 통해 거주 요건 2년 인정 혜택을 유지할 수 있는지 확인하는 것이 도움이 됩니다.

3월엔 폐지 가능성만 떠돌았지만 4월 말 현재 거주 요건 강화라는 방향으로 이슈가 다가왔습니다. 정부 발표를 기다리기보다는 보유보다 거주에 무게를 두고 자산 관리 전략을 재정비하는 것이 현실적인 대비가 될 수 있습니다. 정확한 정보에 기반해 움직이는 것이 자산 가치를 지키는 가장 확실한 방법이며, 앞으로도 공식 발표와 시장 흐름을 면밀히 확인하는 자세가 필요합니다.