재건축 재개발 비례율 100% 보다 낮다 높다?

비례율이 100%보다 낮으면 무슨 문제일까 하는 의문은 자연스럽습니다. 재건축이나 재개발 뉴스에서 비례율이 얼마다, 사업성이 어떻다 같은 말들을 들으면 머리가 복잡해지기 마련이죠. 처음엔 이 개념이 바로 와닿지 않아 헤매었던 기억도 납니다. 숫자가 100보다 작으니까 무조건 나쁜 건가 싶기도 하고, 내 지갑에서 실제로 얼마나 더 나가느냐가 감이 잘 안 오기도 했죠. 비례율이 100% 미만일 때 조합원 입장에서는 가슴이 내려앉을 수밖에 없다는 점을 솔직히 말하자면 공감이 갑니다. 왜 그런지 아주 쉽게 풀어 설명해 보겠습니다.

비례율은 쉽게 말해 정비사업이 끝났을 때 얼마나 남는 이익을 남겼느냐를 보여주는 지표입니다. 계산법은 생각보다 간단합니다. 새 아파트를 지어서 벌어들인 총수입에서 공사비 등 총지출을 뺀 뒤, 조합원들이 원래 보유하고 있던 기존 땅과 건물의 가치를 나누는 구조입니다. 이때 비례율이 100% 미만이라는 건 내가 번 순수익보다 조합원들이 가진 원래 자산의 덩어리가 더 크다는 뜻이고, 사업 결과가 기대보다 못미쳤다는 의미죠.

그 이유를 내 주머니 사정과 연결해 보면 더 와닿습니다. 정비사업에서는 내 원래 집값에 이 비례율을 곱해 감정평가액을 실제 권리가액으로 삼습니다. 예를 들어 내 원래 집이 10억 원 가치인데 비례율이 90%면 내 권리는 9억 원으로 깎여 버리고, 분양가가 비싼 새 아파트를 받더라도 기존 자산 가치가 줄어들면 분담금이 더 늘어나게 됩니다. 결국 비례율이 100% 미만이라는 건 내 분담금 폭탄으로 직결될 가능성을 내재하고 있습니다. 추가 분담금이 수천만 원에서 수억 원까지 불어나며 조합원들 사이에 갈등과 사업 차질이 생길 수 있죠. 요즘처럼 원자재 가격과 공사비가 오를 때는 이런 현상이 더 빈번합니다.

다만 비례율이 낮다고 해서 무조건 실패나 끝난 사업은 아닙니다. 비례율은 고정된 숫자가 아니라, 일반분양가를 어떻게 책정하느냐, 시공사와 공사비 협상을 얼마나 잘하느냐에 따라 도중에 얼마든지 달라질 수 있습니다. 또한 애초에 조합원 분양가를 낮게 잡아 두었다면 비례율이 조금 낮아도 실질적 타격이 작을 수 있습니다. 숫자의 겉모습에 속지 말아야 하는 이유가 여기에 있습니다. 또 가끔 조합에서 세금 문제를 피하기 위해 비례율을 100%에 근접하게 맞추는 전략을 쓰기도 하는데 이 경우 개발이익이 많아 보일수록 법인세 부담을 줄이려 지출을 늘리거나 가격을 조정하는 방식으로 숫자를 낮추는 구조인 셈입니다.

결국 비례율이 100% 미만이라는 건 당장 내 분담금이 늘어날 수 있다는 강력한 경고 신호이기는 합니다. 하지만 그 이면에 숨은 실제 공사비 내역과 분양가 흐름을 예리하게 들여다보는 눈이 없다면 재건축 재개발의 거대한 판에서 길을 잃기 쉽습니다. 사업 검토를 할 때 수익률이 나오지 않는다고 분양가를 올리자는 팀장의 말이 떠오르는 것도 이 바닥의 현실이죠.

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