전세사기 사전예방, 수법부터 보증보험 대책까지

전세사기 피해를 사전에 예방하기 위한 핵심은 세 가지로 정리된다. 최신 수법을 알아야 하고 계약 전 안전계약 컨설팅을 받을 수 있으며 전세보증보험에 반드시 가입해야 한다는 점이다. 5월 18일부터 전국 8개 센터에서 무료 상담이 시작되었고, 전세사기특별법 개정으로 보증금의 일부를 국가가 보장하는 구제책까지 마련됐다. 5월 12일 공포된 개정법에 따라 정부의 사전예방 체계가 한 단계 강화되었고 국토부와 주택도시보증공사(HUG)가 안전계약 컨설팅 사업을 시행 중이다. 이 컨설팅은 공인중개사가 계약 전 권리관계를 분석하고 계약서 문구까지 검토해 주는 서비스로, 서울 부산 대구 인천 광주 대전 경기 전남 8곳에서 운영 중이며 대학이나 군부대 방문 상담도 추진된다. 전세 계약서 한 줄이 수천만원의 차이를 만든다는 점이 강조된다.

2026년 현재 대표적인 전세사기 수법으로 깡통전세를 비롯해 이중계약 신탁부동산 무자본 갭투자 바뀐 집주인 등이 거론된다. 이 가운데 깡통전세가 가장 많이 발생하는 현상으로, 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 전액 돌려주기 어려운 상황이 나타난다. 따라서 계약 전에 등기부등본을 직접 열람해 근저당 설정 금액을 확인하고 전세가율이 80%를 넘으면 위험 신호로 판단하는 등의 점검이 필요하다. 계약 당일에는 등기부등본 열람과 집주인 신분증 진위 확인, 전세보증보험 가입 특약 설정이 반드시 이뤄져야 한다.

전세보증보험은 선택이 아니라 필수다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관(HUG)이 대신 지급하는 최후의 안전장치로 작용한다. 핵심 기준으로 전세가율 90% 이하, 보증금 한도 수도권 7억원 이하, 보증료는 보증금 2억 기준 연 23~31만원으로 안내된다. 가입 타이밍은 계약 기간의 절반이 지나기 전에 이뤄야 하며, 계약서에는 “임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 적극 협조하며, 보험 거절 시 계약 무효 및 계약금 전액 반환”이라는 특약이 반드시 들어가야 한다. 전세사기특별법 개정으로 보증금의 3분의 1을 국가가 보장하는 구제책도 도입되어 최악의 상황에서도 일정 부분은 반환될 수 있는 안전망이 마련됐다. 따라서 계약 전에 반드시 안전계약 컨설팅을 받고 보증보험 가입 여부를 확인하는 것이 바람직하다.