토지와 건물을 함께 검토할 때 가격보다 현재 활용 상태와 수익 구조를 먼저 확인하는 것이 중요하며, 이번 매물은 현재 임대가 진행 중인 창고시설로 실사용과 임대수익을 함께 검토할 수 있는 특징이 있다. 매물 정보는 토지 면적 5,532㎡에 건물 면적 1,089㎡이며 매매가 30억원으로 부가세는 별도이다. 토지 이용은 보전녹지지역과 자연녹지지역으로 구분되고 1동부터 3동까지 창고시설이 운영 중이며 입주는 협의입주(임대중)이다. 현재 1·2동은 보증금 3,000만원 월 430만원, 3동은 보증금 1,500만원 월 200만원으로 임대 중이며 총 보증금 4,500만원, 월 임대료 630만원이 발생해 실수익 자산으로 바로 활용 가능하다는 점이 강조된다.
입지는 양지읍 대대리로 물류 창고 수요가 꾸준한 지역이며 주요 도로와 고속도로 접근이 용이해 서울 및 용인 시내 이동이 편리하다. 국도 42호선과 지방도 325호선 접근이 가능하고 용인IC까지 차로 약 15~20분 거리이며 양지면 행정복지센터와 대형병원 이용도 가능한 생활 인프라가 갖춰져 있다. 대중교통은 다소 거리를 두고 있으며 주변에 물류시설과 공장시설이 혼재해 창고 활용 측면에서의 시너지 가능성이 있다.
핵심 활용성은 현재 3동 모두 창고시설로 사용 중이며 즉시 임대수익형 자산으로 검토가 가능하다. 물류 보관, 배송 거점, 자재창고, 온라인 쇼핑몰 물류센터 등 다양한 활용이 가능하며 토지 규모가 여유롭기에 확장 여지도 함께 점검이 필요하다. 다만 건축 규모 산정은 건폐율과 용적률 외에도 토지거래허가구역, 성장관리계획구역, 자연보전권역 등의 규제를 확인해야 한다.
건폐율·용적률 분석에 따르면 보전녹지지역은 건폐율 20%·용적률 70%, 자연녹지지역은 건폐율 20%·용적률 100%로 나타난다. 자연녹지지역의 면적은 약 5,418.4㎡, 보전녹지지역은 약 113.6㎡로 구성되며 건축 가능 규모는 관계기관 확인이 필요하다. 공시지는 2020년부터 2026년까지 연속 상승 흐름을 보이며 2026년 기준 335,100원으로 상승했고 토지 가치 판단과 세금 산정의 기초 자료로 활용될 수 있다.
투자 포인트는 현재 임대수익이 발생하는 점, 총 연면적 1,089㎡ 확보, 용인IC 접근성, 물류창고로의 활용 가능성, 공실 부담 감소 효과 기대이다. 현장 의견으로는 실사용 여부와 임차인 승계 조건의 확인이 중요하며 자가 사용과 임대 운영의 병행 가능성도 고려된다. 입지 측면에서는 용인 물류권역의 수요와의 연계가 핵심이며 장기 보유 시 공시지가 흐름과 지역 물류 수요를 함께 검토하는 것이 필요하다.
확인사항은 지목·건축물 구조·임대차 승계 조건 여부, 토지거래허가구역 여부, 성장관리계획구역 세부 기준 확인, 건축 및 증축 가능 여부의 관계기관 확인, 현장 진입 및 차량 회전 조건 확인 등이다. 매물의 핵심은 단순한 창고가 아닌 현재 임대수익이 발생하는 운영형 자산이면서 용인 물류권역 접근성을 함께 검토할 수 있다는 점으로 정리된다.
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