가장 대표적인 사례로 세금 체납이 꼽힌다. 집은 깨끗하고 근저당도 없더라도 보증보험 심사에서 탈락하는 일이 생기는데, 이는 집주인이 국세나 지방세를 장기간 체납하고 있었던 경우가 많다. 세금은 경매 시 보증금보다 먼저 변제될 수 있어 보증기관 입장에서는 큰 위험 요소다. 문제는 이러한 정보가 등기부등본에 나타나지 않는다는 점이다.
또 다른 사례로는 집주인이 과거 다른 세입자의 보증금을 돌려주지 못했던 일이 있다. 계약하는 집에 아무 문제가 없어도, 해당 집주인이 다른 부동산에서 보증사고를 일으킨 이력이 있다면 위험 임대인으로 분류될 수 있다. 전세사기 문제가 커지면서 보증기관들은 임대인의 과거 보증사고 이력을 이전보다 훨씬 엄격하게 관리하고 있다.
여기에 더해 집주인이 보유한 다른 부동산이 압류되거나 경매 절차에 들어간 경우 역시 영향을 준다. 결국 세입자 입장에서는 계약하는 집만 보고 판단했지만, 보증기관은 집주인의 전체 위험도를 보고 있는 셈이다. 예전에는 근저당만 확인하면 된다고 생각했지만 전세사기와 깡통전세 문제가 반복되면서 보증기관 역시 집 자체보다 집주인의 상환 능력과 신뢰도를 중요하게 평가하고 있다.
실제로 전세보증보험 거절 사례를 보면 등기부등본만 확인했다가 예상치 못하게 가입이 막히는 경우가 많다. 따라서 계약 전에 집 상태뿐 아니라 집주인의 체납 여부, 보증사고 이력, 보유 부동산 현황까지 함께 확인하는 것이 중요하다.
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