부동산 자금조달계획서 제출 대상, 작성방법과 준비서류

자금조달계획서의 정식 명칭은 주택취득자금 조달 및 입주계획서다. 집을 구입하는 데 사용한 돈이 어디에서 왔는지 설명하는 서류로, 편법 증여나 불법 자금 유입을 막고 실제 거래 여부를 확인하려는 취지에서 활용된다. 자금조달계획서는 “이 집을 살 돈은 어디에서 나왔습니까?”라는 질문에 답하는 과정이다. 현재 기준으로 투기과열지구나 조정대상지역에서 주택을 구입하면 거래금액과 관계없이 제출 대상이고, 비규제지역은 거래금액이 6억원 이상일 때 제출해야 한다. 제출 기한은 계약일로부터 30일 이내로 부동산 거래신고와 함께 이행한다. 대출 심사와 증빙서류 준비를 고려하면 계약 직후부터 준비를 시작하는 것이 바람직하다.

작성 전 가장 먼저 할 일은 매매계약서를 확인하는 것이다. 자금조달계획서의 모든 숫자는 계약서에서 시작된다. 총 매매금액과 계약금, 잔금의 지급 시점이 기준이 된다. 예를 들어 매매가 10억원이고 계약금 1억원, 잔금 9억원으로 정해진 경우 이후 모든 금액의 기준은 10억원이 된다. 취득세나 중개수수료, 인테리어 비용은 포함하지 않고 순수하게 매매대금만 기재한다. 자금의 출처를 순서대로 적는 방식이 도움이 되며, 먼저 이미 보유한 돈을 계산하고 부족분을 대출 등으로 채우는 구조로 작성한다.

자금의 구성은 먼저 자기자금의 규모를 확정하는 것이다. 예금, 적금, 주식 매도대금, 전세보증금 반환금, 기존 주택 매도 수익 등이 해당한다. 실제로 증빙이 가능한 금액이어야 하며 현금 보유만으로 기재하는 것은 피하는 것이 좋다. 이후 부족분은 주택담보대출 등으로 채운다. 아직 은행 심사가 끝나지 않은 대출은 확정이 아니라 예정 자금으로 기재해야 한다. 차후 한도가 달라질 수 있기 때문이다.

부모님의 자금 지원 여부는 증여인지 차용인지 구분이 필요하다. 갚을 의무가 없다면 증여이고, 상환 계획이 있다면 차용이다. 차용으로 인정받으려면 차용증뿐 아니라 원금 상환 계획과 이자 지급 내역까지 필요하다. 국세청의 가족 간 거래 점검도 고려해야 하므로 자금의 성격을 처음부터 명확히 정리하는 것이 안전하다.

자금조달계획서를 작성한 뒤에는 증빙서류를 준비해야 한다. 투기과열지구의 경우 자금 출처 확인 자료가 필요하므로 미리 대비하는 것이 좋다. 예금을 사용했다면 예금잔액증명서와 통장 거래내역, 대출은 금융거래확인서나 부채증명서, 기존 주택 매도 자금은 매매계약서와 잔금 수령 내역, 전세보증금은 임대차계약서와 반환 내역, 부모님으로부터의 증여는 증여계약서와 증여세 신고 자료를 준비한다.

가장 흔한 보완 요청은 매매대금과 자금 합계의 미일치, 현금 비중 과다, 증여와 차용의 불명확, 부부 공동명의에서 한 사람만 작성하는 경우다. 자금조달계획서는 처음 접하면 복잡해 보이지만 매매계약서와 금융거래 내역을 바탕으로 솔직하고 정확하게 설명하면 된다. 집 계약은 큰 금액이 움직이는 만큼 자금조달계획서를 대충 작성해서는 안 되며, 차근차근 준비하면 의외로 어렵지 않게 작성할 수 있다.