[임장 사전 스터디] 서울 강동구 천호 A1-2구역 :: 한강을 품은 최고 40층, 규제를 넘어서 천호뉴타운의 핵심지로 부상할 수 있을까?

강동구 천호동 일대는 한강변의 입지 강점에도 불구하고 역사문화환경 보존지역 등으로 오랜 기간 규제가 쌓여 가치를 인정받지 못하다가, 서울시의 신속통합기획(신통기획)으로 규제를 해소하며 새로운 변화를 예고합니다. 특히 천호 A1-2구역은 인접 구역과의 유기적 연계를 통해 한강 조망권을 극대화한 최고 40층 높이의 랜드마크로 탈바꿈할 준비를 마쳤습니다.

정비구역 면적은 약 30,699.64㎡이고 지하 2층에서 지상 최고 40층까지 10개 동으로 구성되며 총 781세대가 예정됩니다. 일반분양이 371세대이고 임대주택은 136세대이며 토지 등 소유자는 248명에 불과해 조합원 수 대비 신축 공급량이 3배를 넘습니다. 용적률은 기본 210%에서 소형주택 추가 확보와 인센티브로 250%를 거쳐 공공시설 부지 제공 및 국민주택 규모 주택 건설에 따른 완화까지 받아 최종 299.99%를 달성했습니다. 향후 문화시설이나 역사체험시설, 풍납토성 전망대 등의 개방형 커뮤니티 시설 도입 시 심의를 통해 용적률이 추가로 늘어날 가능성도 있습니다.

구역은 신속통합기획 후보지 선정(2021년 12월) 이후 확정(2023년 4월)과 정비구역 지정 고시(2024년 3월), 조합설립인가(2025년 9월)를 거쳐 현재 사업시행 인가를 준비 중입니다. 교통은 천호역을 중심으로 5·8호선 환승 이용이 가능하고 잠실·강남까지의 접근성이 뛰어납니다. 학군은 풍납초를 비롯한 우수 학교들이 인근에 포진해 있고 현대백화점, 이마트, 2001 아울렛 등의 상업시설과 서울아산병원, 강동성심병원, 강동구청 등이 밀집해 있어 정주 여건이 양호합니다.

한강 생활권의 강점은 여전히 크며, 최고 40층 높이 설계로 단지 내 일부 세대는 한강 조망권이 확보될 가능성이 큽니다. 평당 공사비와 일반분양가를 바탕으로 산정한 비례율은 108.83%로 제시되며, 전용84㎡의 일반분양가가 약 11억 5000만 원 수준으로 추산됩니다. 인근 대장주 아파트 시세와 비교하면 초기 진입 시점에서도 안정적인 마진 가능성이 있어, 향후 한강뷰 프리미엄과 브랜드 가치 상승이 기대됩니다. 다만 지역의 균질성 및 학군의 한계가 10여 년간은 영향을 줄 수 있음에도, 향후 재개발 촉진지구들의 변화와 입지 가치 확대를 고려하면 충분히 매력적인 구역으로 평가됩니다. 천호 A1-2구역은 강동 한강변의 신축 대장주를 선점하는 차원의 관심 대상으로 남습니다.

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[임장 사전 스터디] 서울 강동구 천호 A1-2구역 :: 한강을 품은 최고 40층, 규제를 넘어서 천호뉴타운의 핵심지로 부상할 수 있을까?

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