[2025 타경 103160] 서울 강남구 삼성동 삼성동 힐스테이트1단지

본 건은 강남구 삼성동 힐스테이트1단지아파트 33평형(전용 84.24) 1층 물건으로, 1회 유찰된 상태이며 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않아 낙찰자가 보증금 전액을 별도로 인수해야 하는 특수 권리관계 물건이다. 사건번호는 2025 타경 103160(중복 2025타경103243)이며 소재지는 서울 강남구 삼성동 16-2 삼성동 힐스테이트1단지 115동 1층 101호이다. 토지는 39.07㎡(11.82평), 건물은 84.24㎡(25.48평)로 표기되며 감정가는 29억 1천만 원, 최저가는 23억 2천8백만 원이다. 입찰기일은 2026년 6월 10일이다.

시세 및 마진 분석은 84.24㎡ 타입의 KB 일반평균가가 34억 5,000만 원대로 형성되어 상한가 35.5억 원, 하한가 33.5억 원으로 제시된다. 실거래가는 2026년 5월 4층 물건이 33억 5,000만 원, 15층 물건이 33억 8,000만 원에 체결된 바 있어, 본 물건이 1층 저층인 점을 고려해 예상 매도가를 32억 원으로 보수적으로 산정했다. 구분 금액은 KB 일반평균가 34억 5,000만 원, 실거래가 33억 5,000만 원, 예상 매도가 32억 원으로 제시되며, 추천입찰가는 23억 2,800만 원이다. 최대 대출가능금액은 2억 원이며 필요 부대경비는 선순위 임차인 인수 보증금 7억 5,000만 원 전액 포함 약 8억 3,882만 원으로 책정되었다. 총 필요현금은 약 29억 6,682만 원이며 투자수익률은 약 1.12%로 산출된다.

권리 분석의 핵심은 일반 권리관계로, 등기부상 최선순위 설정 권리는 2021년 10월 20일 등기된 근저당권(18억 원)이다. 이후 등기된 추가 근저당, 가압류, 세무서 및 지자체 압류 등은 낙찰 대금 완납 시 등기부상 일괄 소멸된다. 임차인 현황에 따르면 전입세대확인서 상 임차인 전입일은 2019년 2월 25일로 말소기준권리(2021.10.20)보다 앞선 선순위 임차인이다. 다만 해당 임차인은 배당요구종기일(2025.09.04) 이내에 법원에 배당요구를 신청하지 않았다. 따라서 낙찰자가 전세보증금을 전액 인수해야 한다. 임차인의 전입일이 19년 2월 25일이며, 같은 평형의 1층 전세계약 중 1월 4일 체결 사례가 확인되어 해당 임차인의 전세보증금은 7,500만 원으로 추정된다.

최종 결론은 강남 중심지의 랜드마크 대단지 아파트이나 배당신청을 하지 않은 선순위 임차보증금을 인수해야 하는 특수 권리 물건이다. 낙찰자가 인수해야 할 권리나 채무는 등기부상으로는 존재하지 않지만, 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않아 7,500만 원 전액을 낙찰가 외에 별도 인수해야 한다. 입찰 전략은 안전마진과 낙찰확률을 고려해 이번 회차 최저가 또는 다음 회차에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직하다고 제시된다.