<명지대방노블랜드오션뷰1차> 부산 강서구 명지동 명지대방1차 34평 초품아와 인프라를 모두 갖춘 알짜 경매

사건번호 2025타경3884 의 매물은 부산광역시 강서구 명지동 3423, 명지대방노블랜드오션뷰1차 107동 3층의 아파트이며 공급면적은 35평형(전용 84.934)이다. 최초 감정가 436,000,000원에서 1회 유찰되어 2회차 최저매각가격은 305,200,000원으로 확정되었으며 입찰보증금은 30,520,000원이다. 물건은 107동 3층의 타워형으로 남동향 침실 3개, 욕실 2개로 구성되며 11개 동 737세대, 세대당 주차대수 1.13대다. 말소기준등기는 2021년 11월 2일 설정된 근저당권으로 채권최고액은 540,000,000원이며 매각물건명세서상 이후의 권리는 낙찰자 인수로 소멸한다.

최근 국토교통부 실거래가에 따르면 동일 단지의 34평형(전용 84) 매매가 인접 호수에서 4억 3,500만 원에서 8억 원까지 형성되며, 본 물건과 가장 비슷한 조건의 매물은 107동 저층 A타입이 4억 8,500만 원에 등록되어 있다. 실거래가를 바탕으로 한 보수적 시세는 최소 4억 초반대이며, 이번 경매의 최저가격 3억 5천만 원대는 시장가 대비 큰 메리트를 제공한다. 다만 단지 내 위치와 조망에 따른 차이가 있으며, 초품아 단지로 학군 접근성이 우수하고 상권 접근성도 양호하다.

전입세대확인서상 강00세대가 있으나 전입일자가 2025년 6월 30일로 말소기준등기보다 늦어 임차인으로서 대항력이 약하고 배당에 유리하다. 현재 임차인은 관리비 약 130만 원이 4개월 가량 체납되어 있으며 낙찰자 인수 시에는 배당가능성이 높은 편이나, 보증금 배당은 명도확인서가 필요해 합의 명도 전략이 비용과 시간을 절약하는 방향으로 권장된다. KB시세 일반가 4억 7,500만 원 기준으로 낙찰가는 80% 또는 70%의 하한으로 책정되며, 1주택자에 한해 60%까지 저감 가능하다. 잔금일은 보통 30일에서 45일 사이이나 경매마다 차이가 있어 대략 30일로 예측한다. 매각가율은 과거 데이터상 평균 85.32%이며 유찰 횟수는 약 0.93회로 분석되지만 최근 3개월 간 경쟁률은 4명대로 다소 완화된다. 본 물건은 84타입으로 인기도가 높고 최저가가 시세 대비 낮아 관심이 집중될 전망이다. 경매가 진행 중인 물건의 구체적 권리상태와 향후 낙찰 후의 명도·정리 절차까지 원스톱으로 대비하는 전략이 필요하다.

부동산 점유 현황에 따르면 폐문부재로 임차인 세대 전입이 확인되며, 관리비 미납과 관련된 사정은 낙찰자 인수 시의 합의 및 명도 절차에 따라 해결이 가능하다. 신명초등학교 인근의 초품아 단지로서 자녀를 둔 가구의 실거주용으로도 매력적이며, 향후 부산 진해경제자유구역 개발 호재 및 인근 인프라 확충이 자산가치 상승에 긍정적 요인으로 작용할 가능성이 있다. 본 경매 정보는 경매 시장의 실무 경험과 권리 분석을 바탕으로 한 예측으로, 입찰 전 구체적인 능력과 한계를 반드시 확인하는 것이 바람직하다.