<해운대경동리인뷰1차>신축 프리미엄, 해운대 생활권 해운대경동리인뷰1차 33평 고층 경매 물건

사건번호 2025타경5251의 경매 물건은 부산 해운대구 달맞이길 23 해운대경동리인뷰1차 102동 30층의 아파트로, 공급면적 33평형 전용 84.496㎡(25.56평)이며 최초 감정가 9억9700만원이 1회 유찰된 뒤 2회차 입찰 기준 최저매각가격은 6억9790만원으로 정해졌다. 입찰보증금은 69,790,000원이다. 2회차 입찰은 최저가격으로 진행되며 현장 급매물 시세 대비 큰 폭으로 저렴한 편으로 평가된다. 현장 인근의 부분적 호가로는 102동 28층 남향 매물이 12억~13억5,000만원대에 형성되어 있으며, 로얄층 고층은 11억~11억7,000만원대에서 상승하는 흐름도 확인된다. 본건은 30층 고층으로서 조망권과 입지 경쟁력을 갖추고 있어 현재 시장에서의 적정 시세는 약 10억원 내외로 보인다.

본건은 30층로얄층으로서 해운대 해수욕장과 달맞이길, 미포 인프라에 가까운 입지 경쟁력이 강하고, 해운대 중심 생활권을 선호하는 실수요층의 지속 수요가 예상된다. 부산도시철도 2호선 중동역이 도보권에 위치하고, 해운대초등학교 인접, 이마트 해운대점·로데오거리 등 생활편의시설 접근성이 높은 점도 강점으로 지적된다. 2021년 준공된 신축급 단지로서 49층 규모의 고층 중 30층에 위치하고 있으며, 향후 지역 정비사업 및 주거환경 개선으로 장기적 경쟁력을 기대할 수 있다. 면적 구성은 남향 침실 3개 욕실 2개로, 총 298세대 중 해당 면적은 169세대에 속하고 주차대수는 세대당 약 1.3대이다. 말소기준등기는 2021년 부산은행 근저당권으로 설정되었으며 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸한다.

점유 현황은 매각물건 명세서상 김00씨가 말소기준권리 이후 전입한 후순위 점유자로 확인되며 낙찰자 인수 시 대항력은 없고 명도 대상이다. 다만 관리비 체납은 2026년 3월분까지 없는 편으로 확인되었다. 실무적으로는 잔금 납부 후 인도명령 신청과 점유자와의 협의가 일반적이며 협의가 어려울 경우 강제집행 절차로 해결하는 방식이 주로 이용된다. KB시세 일반가 9억6500만원을 기준으로 낙찰가는 80% 한도나 일반가의 70%에 해당하는 금액 중 낮은 쪽으로 적용되며, 1주택 소유자의 경우 60%까지 감액될 수 있다. 스트레스 DSR과 소득·채무에 따른 차등적용도 있다. 대금 납부일은 보통 30일에서 45일 사이이나 각 경매계에 따라 변동 가능하며, 잔금 미납 시 보증금은 전액 몰수될 수 있어 입찰전 신중한 판단이 필요하다.

본 건은 신축급 단지의 입지와 30층의 희소성으로 실수요자와 투자자 모두에게 매력도가 높음을 시사하지만, 실제 거래가의 차이가 존재하므로 최근 실거래 및 주변 흐름을 함께 검토하는 것이 바람직하다. 해운대경동리인뷰1차 33평형의 향후 매매 흐름과 경매 물건의 가격 메리트가 복합적으로 작용하는 상황에서 입찰 전 충분한 권리 분석과 현장 판단이 필수적이다.