건축허가 vs 건축신고, 뭐가 다른가요? | 건축사사무소가 쉽게 정리해드립니다

집을 짓거나 건물을 올릴 때는 허가와 신고의 차이를 먼저 확인해야 한다. 건축허가는 관청의 심사와 승인이 필요하고, 건축신고는 요건만 맞으면 신고로 공사가 가능하다. 신고가 허가보다 절차가 간단하고 시간이 짧다.

건축신고로 가능한 경우는 건축법 제14조에 따라 바닥면적 합계 85 이내의 증축·개축·재축이 가능하고 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200 미만이고 3층 미만인 건물의 건축, 연면적 100 이하의 건축물 신축, 연면적 100 이하의 소형 단독주택에 한해 신고 대상이다. 다만 지구단위계획구역, 방재지구, 붕괴위험지역은 신고가 아니라 허가를 받아야 한다. 동탄 신도시처럼 지구단위계획이 적용되는 지역은 규모가 작아도 반드시 사전 확인이 필요하다.

반대로 건축허가가 필요한 경우는 건축신고 요건에 해당하지 않으면 원칙적으로 허가를 받아야 한다. 연면적 100를 초과하는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 신축은 대부분 허가 대상이다. 절차상으로는 설계도서를 준비하고 허가 신청을 거친 뒤 담당 부서의 검토와 관계 기관 협의를 통해 허가를 받고 착공신고를 해야 공사가 시작된다. 허가 기간은 보통 2~4주 정도이며 규모가 크거나 협의가 필요하면 더 소요될 수 있다.

신고와 허가 중 어느 쪽이 유리한지는 대상 여부에 달려 있다. 신고 대상이라면 시간과 절차가 짧아 일반적으로 더 유리하다. 그러나 대상 여부를 판단하려면 대지 위치·용도지역·건물 규모를 모두 따져봐야 한다. 설계 단계에서 건축사와 반드시 확인하는 것이 중요하다. 자주 묻는 질문으로는 신고 없이 공사를 시작하면 불법건축물이 되며 이행강제금이나 원상복구 명령이 내려질 수 있다는 점, 신고 후 설계를 변경하면 필요한 절차 전환이 생길 수 있다는 점, 신고 후 바로 착공할 수 없고 착공신고가 반드시 별도로 필요하다는 점, 그리고 일정 기간 내에 착공하지 않으면 효력이 소멸한다는 점이 있다. 건축사와의 초기 상담에서 방향을 확정하는 것이 가장 빠르다.