저는 이 글에서 재개발·재건축 현장에서 가장 뜨거운 이슈로 떠오른 공사비 증액 분쟁을 법적 관점에서 정리합니다. 먼저 핵심 원리는 정액도급 계약의 원칙으로, 총공사대금을 미리 정해 놓은 경우 원칙적으로 시공사는 그 금액 이상을 청구할 수 없다는 점입니다. 자재비 상승이 자동으로 계약금액의 증액으로 연결되지는 않지만, 추가공사나 설계변경에 대한 별도 합의가 있다면 상황은 달라집니다. 추가공사 여부는 계약서 문구뿐 아니라 공사 경위, 도급인의 지시나 묵시적 동의, 비용이 차지하는 비율 등을 종합적으로 판단합니다. 서면 증거가 가장 중요하고, 묵시적 합의도 인정될 수 있어 구두 약속만으로는 한계가 있습니다.
다음으로 설계변경과 물가변동, 그리고 공기 연장으로 인한 증액은 각각 다르게 취급됩니다. 설계변경은 공사 물량의 변화이고 물가변동은 자재·노무비 상승이며, 공기 연장은 현장 유지비 등 간접비를 포함합니다. 이 세 가지를 섞어 청구하면 인정받기 어렵고, 공기 연장에 따른 간접비는 실제 지출 범위에서만 인정됩니다. 공사 중단은 최후의 수단이어야 하고, 경우에 따라서는 계약 해제가 가능하되 이때도 이행 최대를 거쳐야 하며, 상대가 미리 이행 의사를 밝히지 않으면 예외적으로 해제가 가능하다는 점이 대법원 판례에 명시되어 있습니다. 기성고 비율로 정산하는 방식은 통상 중요한 쟁점이며, 현장 기록과 정산서의 정확성이 분쟁의 승패를 가릅니다.
분쟁이 심각해지면 시공사의 공사 중단은 위험합니다. 법원은 적정 공사비를 감정인으로 산정하고, 합리적 합의의 기준으로 삼기도 하지만, 조합 입장에선 즉시 재개 촉구와 정당한 해제 절차를 진행해야 합니다. 정산은 기성고 비율로 산정하고, 증액 합의 후 정산서에 증액 내역이 명시되지 않으면 인정되기 어렵습니다. 또한 조합의 입장에선 공사비 검증 제도를 활용해야 하며, 검증은 총회 결의와 변경계약 체결의 절차를 거친 뒤에 해야 법적 효력이 강화됩니다. 도시정비법에 따른 검증은 공사비 증액의 객관적 근거를 제공해 협상에 강한 기준점을 제공합니다.
어떤 경우에도 소송 전에 해결하는 것이 바람직합니다. 조정 절차를 통해 신속하고 저비용으로 분쟁에 접근하고, 제3자 감정을 미리 확보해 합의의 기초를 다질 수 있습니다. 분쟁이 커질수록 대출 이자 부담과 재개 여부의 불확실성이 커지므로, 현장 기록의 축적과 증거의 체계적 관리가 필수적입니다. 시공사와 조합 모두 계약서와 증거의 싸움임을 명심하고, 현재의 분쟁이 향후 어떤 방향으로 가든 대비를 철저히 해두어야 합니다.
