126% 룰 전세 규제｜집주인·세입자 모두 직격탄 맞은 이유 2025년 전세 시장의 가장 큰 화두는 바로 **‘126% 룰’**입니다. 이 규제는 전세보증금과 선순위 채권(기존 대출 등)의 총액이 주택 공시가격의 126%를 초과하면, 전세 반환보증 가입이나 전세자금대출 승인이 불가능하도록 만든 제도입니다.
정부는 전세사기와 갭투자를 막고 금융 리스크를 관리한다는 명분으로 도입했지만, 실제 시장에서는 집주인과 세입자 모두를 옥죄는 규제로 작용하고 있습니다. 1. 126% 룰 핵심 내용 적용 기관: HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사) 모두 동일 기준 적용 조건: 선순위 채권 + 임차보증금 ≤ 주택 공시가의 126% 초과 시: 신규 세입자의 전세 대출 불가, 전세보증금 반환보증 가입 불가 즉, 집의 공시가격이 낮거나 기존 대출이 많으면, 세입자가 아무리 원해도 보증기관 보증 가입이 불가능해집니다. 2. 집주인과 세입자가 겪는 어려움 (1) 세입자 측 피해 전세자금대출 거...
