상가건물이 양도된 경우 임차인의 차임 연체와 임대인의 계약해지

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 상가건물이 양도된 경우 임차인의 차임 연체와 임대인의 계약해지 상가건물임대차보호법(이하 상임법) 제10조의8은 “상가건물 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.

따라서 상가건물 임차인(이하 A)이 3기 이상의 차임을 연체한 경우 임대인은 임대차계약을 해지하고 건물의 인도를 청구할 수 있습니다. 상가건물의 소유권이 매매 등으로 기존 임대인(이하 甲)에서 다른 사람(이하 乙)에게 이전되었다면 乙도 A의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

이제부터 경우를 나누어 살펴보겠습니다. 연체차임횟수, 연체차임채권의 양도여부를 같이 고려하여 판단한다.

먼저, 乙이 소유권을 이전받은 후에 발생한 연체차임액이 3기분 이상인 경우입니다. 이 때 발생한 차임채권은 乙에게 귀속됩니다.

즉 A는 乙에 대하여 차임을 연체한 것입니다. 따라서 乙은 당연히 차임연체를 이유로 임대차계약을...