한·중 부동산 정책의 구조적 비교와 중장기 정주 환경의 미래

중국 부동산의 최대 맹점은 국유화된 토지 제도를 바탕으로 정부가 강력한 물리적 강제력을 행사할 수 있지만, 지방정부 재정 여건의 붕괴와 거대한 비공식 그림자 부채로 인해 미분양 아파트를 매입해 임대주택으로 전환하는 정책이 자금난으로 사실상 마비되었다는 점이다. 반면 한국 부동산 정책의 최대 모순은 주택시장 불안 우려를 차단하기 위해 단기 비아파트 공급 촉진책을 대대적으로 발표하면서도 가계부채 억제라는 규율에 묶여 주택 수요자들의 실제 자금 조달 길목인 스트레스 DSR 3단계를 철저히 막아 자금 유동성의 병목을 초래하고 있다는 사실이다. 이로 인해 도심 내 건설사들은 신규 착공 인센티브를 받아도 분양자 대출 제한으로 자금 회수가 원천 봉쇄될 위험에 처하며 공급 활성화 효과가 크게 약화된다.

저출산·고령화와 주택 시장의 중장기 정주 여건 전망에서 양국의 궁극적 수요와 자산 가치를 좌우하는 물리적 동력은 피할 수 없는 인구 통계학적 수축이다. 중국은 2022년 말 총인구가 감소를 기록했고 혼인 건수의 급감과 양육비 부담으로 초저출산에 진입했다. PIR가 높아 주거 기회비용이 커진 만큼 청년층의 혼인도 지연되며, 2030년대 중반 인구 고령화 중위 연령은 일본의 수준을 넘어설 가능성이 있다. 다만 중국은 도시화 단계를 통해 일부 수요 방어력이 존재하고, 도시화율 65% 수준에서 3~4선 도시의 쇠퇴는 심화될 위험이 있다. 한국은 81.4%의 도시화 포화와 초저출산이 맞물려 중장기적으로 주택 수요가 전국적으로 빠르게 위축될 가능성이 크다. 자본은 서울 도심과 수도권 핵심 신축 아파트로 집중되며 노후 아파트 단지의 관리 주체 상실과 재건축 행보 저하로 지방의 자산 가치는 지속적으로 하락할 우려가 크다.

결론적으로 중국은 2027년 보합으로의 전환을 내다보되 대규모 신규 개발 금융 인센티브를 전면 통제하고 자원을 첨단 기술 제조업으로 이양하는 거시 구조조정을 가속해야 한다. 지방 미분양 매입 임대 정책은 중앙정부 주도 재정 국채 발행 비중 확대를 통해 조달 금리 부담을 낮추는 방향으로 보완이 필요하다. 한국 금융당국은 부동산 PF 만기 차환 실패로 인한 비은행권 자본 훼손을 경계하되 좀비 사업장을 연명하는 연착륙 제도를 완전히 폐기하고 경·공매를 통한 시장 중심의 구조조정을 엄격히 유지해야 한다. 공급 촉진정책과 가계부채 억제 규제의 모순 해소를 위해 도심 비아파트 규제 해제에만 집중하기보다 고밀도 콤팩트시티를 통한 주거 면적의 물리적 축소를 용인하고, 난개발 방지를 위한 시행사 자기자본비율 규제 20% 상향을 타협 없이 철저히 실행해야 한다. 지방의 미분양 가구에 대한 인위적 세제 완화 특례는 세수 손실만 초래하므로, 인구 감소기에 맞춘 주거 자산의 구조적 수축 방안을 정책의 전면에 두고 새롭게 설계해야 한다.

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