6.3 지방선거 공약과 서울 아파트 상승 재개 본질: 공급 절벽 시나리오와 생존 전략

한국부동산원과 KB주택시장동향에 따르면 5월 마지막 주 주간 아파트 가격 동향에서 서울은 0.18%, 경기도는 0.19% 상승하며 반등 기조를 굳히고 있다. 특히 강남3구의 압구정·대치, 반포, 잠실 등 상급지 신축 단지와 마용성 지역의 단지들은 전고점의 95%를 회복하거나 신고가를 경신하는 모습이다. 다만 일시적 반등으로 보는 시각도 존재하지만, 공급 부족과 상급지 쏠림 현상이 구조적 요인으로 작용해 가격 상승을 견인하고 있다는 분석이 있다. 부동산 개발은 토지 매입 인허가 PF 금융 조달 착공 분양의 과정을 거쳐 최소 3년에서 5년이 소요되며, 2022년 레고랜드 사태 이후 고금리와 PF 우려로 신규 사업 인허가 및 착공 실적이 예년보다 크게 감소했다. 서울 아파트의 연간 적정 입주 물량은 약 4만 호이나, 2026년은 1.8만 호, 2027년은 1.2만 호 수준으로 예년의 절반도 되지 않는 상황이다. 현재 가격 상승은 심리 부활뿐 아니라 향후 신규 공급의 부재에 따른 실체적 공포가 매수세를 자극하는 것이다. 다주택자 양도세 중과 유예 해제 기조로 인해 매도인들이 매물을 거두고 버티기 모드에 진입하는 현상도 매매가를 더 압박하고 있다. 전문가 예측에 따르면 2026년 하반기 금리 인하가 본격화되면 서울 주요 지역의 준신축 및 신축 단지들이 추가로 10~15% 상승해 역사적 고점을 돌파할 가능성이 크다. 공급이 물리적으로 막혀 있는 시장에서 통화 공급량이 늘어나면 자산 가격 상승이 불가피하기 때문이다. 지금은 외곽지 다주택 정리와 핵심 입지의 똘똘한 한 채로 포트폴리오를 압축하는 골든타임으로 여겨진다.

세 번째 이슈로 임대차 2법의 4년 만기가 다가오는 가운데 월세 가속화의 비극이 나타난다. 2020년 개정 임대차법 도입 이후 만기가 도래하는 시점은 올해 5~6월이다. 5% 상한룰에 묶여 전세로 저렴하게 거주하던 세입자들이 대거 시장으로 나왔고, 집주인들은 전세금을 크게 올리려 한다. 이로 인해 서울 주요 단지의 전세가격은 1년간 상승세를 이어왔고 현재 서울 아파트의 평균 전세가율은 55%에서 일부 단지에서는 65%에 이른다. 전세자금대출 금리 부담과 전세사기의 여파로 전세를 꺼리는 심리가 커지면서 세입자들 가운데 일부가 반전세나 순수 월세로 이동하고 있다. 실제로 임대차 거래에서 월세 비중은 2023년 이후 최고치를 기록해 48.5%에 도달했다. 다주택자 규제 강화의 역설로 집주인들이 보유세와 종부세 부담을 임차인에게 월세 형태로 전가하는 사례도 늘고 있다. 전문가 예측에 따르면 올해 하반기 전세가율이 65~70%에 육박하는 단지들이 속출하면서 갭투자 수요가 다시 나타날 가능성이 크다. 이는 외곽지 구축 아파트의 매매가를 자극하는 한편, 서민의 가처분 소득이 월세 주거비로 잠식되며 내수 소비를 위축시키는 스태그플레이션형 부동산 침체를 심화시킬 우려가 있다.