정치적 주기에 흔들리지 않는 법제화 기반의 국가 장기 부동산 정책 일관성 확보 방안 연구

대한민국의 주택 부동산 시장은 정권 교체나 선거 등 정치 이벤트마다 정책 기조가 급변하는 시행령 중심의 규제 순환으로 인한 구조적 폐해를 겪고 있다. 이러한 불일관성은 정책 신뢰성 붕괴와 자원 배분의 왜곡을 초래하며, 공급 주체와 수요자 모두 단기적 정치 변수에 의존한 투기나 의사결정 보류로 이어진다. 시장의 정상적 가격 결정 메커니즘이 훼손되면서 불확실성 프리미엄이 거래 가격에 가산되고, 장기 투자는 위축되며 사회경제적 비용이 증가하는 구조가 형성된다. 따라서 정치적 주기로부터 주택 정책을 독립시키고 법제화에 기반한 예측 가능성과 일관성을 확보하는 제도적 방안에 대한 연구가 시급하다.

정책의 비일관성은 국회의 입법 절차를 우회하는 시행령 거버넌스의 한계에서 비롯된다. 이재명 정부 시기에는 대출, 세금, 토지거래허가제를 축으로 한 수요 억제 정책이 속도감 있게 시행되었고, 다주택자에 대한 세금 부담 증가와 실거주 의무 강화 등이 시장의 유통 물량을 축소시키는 결과를 낳았다. 이로 인해 매물 잠김 현상과 임대차 가격의 급등이 나타났으며, 공공기관의 모럴 해저드와 함께 사회적 신뢰를 약화시키는 악순환이 확산되었다. 정책의 일관성과 안정적 규칙의 부재가 지속될 때 시장은 더욱 불확실해진다.

해외 사례는 정책의 장기적 신뢰 구축과 상호 보완적 제도 설계의 가능성을 보여 준다. 싱가포르는 공공주택과 국토소유 개념을 결합한 체계에서 99년 임대 계약 형식의 장기적 주거 안정성과 의무거주 제도를 통해 시세 차익에 의한 투기를 원천 차단한다. 프리캐스트 공법 도입으로 공급 단가를 낮추고, 표준화된 설계로 대규모 공급을 가능하게 한다. 독일은 임차인 보호를 중심으로 한 민법 기조를 유지하며 임대료 상한과 상시적 거주권 보장을 통해 주거 안정성을 확보한다. 뉴질랜드는 여당과 야당의 초당파적 협력으로 중밀도 주택 기준과 도보권 고밀도 개발을 의무화하는 법안을 추진해 공급 활성화를 이끌었다. 이들 사례는 정치적 변동성에도 불구하고 일관된 규칙과 시장 친화적 제도 설계가 주거 안정의 핵심임을 시사한다.