한·미·일 비교로 본 주택 공급의 경제학: 왜 한국 아파트는 공급 절벽에 직면했나

공급 절벽의 첫 번째 금융적 방아쇠는 한국의 고위험 부동산 PF 대출 구조에 있다. 총사업비의 아주 작은 자기자본 위에 고금리 단기 사채를 얹고, 수분양자 대금 수납을 전제로 보증을 받아 본 PF로 전환하는 방식이 고금리 충격에 취약하다. 2022년 금리 인상과 레고랜드 사태로 PF 시장이 위축되자 제2금융권과 중소형 시행사 부실이 동반되었고 금융기관의 PF 신규 심사 중단으로 유망 사업장이 착공 전 단계에서 고사했다. 악성 미분양이 지방으로 집중되며 건설금융 생태계의 유동성까지 동결되었다.

두 번째 원인은 원자재 및 노무 비용의 폭등이다. 러시아-우크라이나 전쟁과 중동 지정학적 이슈로 원유와 나프타 공급 차질이 발생하고, 폴리프로필렌·PVC 등 마감재와 아스팔트 가격이 급등했다. 건설 공사비지수는 2024년 4월 기준 136.88로 상승폭이 크고 주요 자재 및 에너지 비용은 20% 이상 올랐다. 이러한 공사비 급등은 정비사업 조합과 대형 건설사 간의 갈등을 키워 시공 포기와 공사 중단 사태를 초래했다.

실제 사례로 서울 송파구 마천4구역 재개발은 조합측이 자재비 상승과 안전기준 강화 등을 이유로 공사비를 기존 3,834억 원에서 6,733억 원으로 75.6% 증액하고 공기 연장을 요구하며 착공이 표류했다. 은평구 대조1구역 등 대형 사업장도 원자재 조달 마찰에 직면해 공사 기한 확보에 비상이 걸렸다. 2023년 안전진단을 통과한 정비사업장 수가 늘었지만, 실제 착공까지 걸리는 평균 시간은 4.6년에 이르고 당장의 입주 절벽을 해소하기엔 미치지 못한다.

가격 규제 속에서 공사 단가 부담은 가파르게 상승하고, 이로 인해 도심 정비사업의 신규 착공은 대거 포기된다. 국제적 맥락에서 벗어나지 않는 대안으로 일본의 국가 조닝 시스템과 해외 사례가 주목된다. 일본은 12개 전국구 조닝으로 용도 구분을 단일화하고, 기본적 권리 개발 원칙으로 행정 관료 재량을 최소화해 착공까지의 리스크를 낮췄다. 공동주택 가격은 비교적 안정적이며 신규 진입 장벽도 낮아졌다. 감가상각 제도와 내진 설계 기준의 체계적 정비로 주택 자산 가치의 구조를 바꿔왔다.

뉴질랜드 오클랜드의 유니터리 플랜은 규제 완화가 임대 공급에 미치는 영향을 입증했다. 고밀도 구역을 확대해 다세대 주택 건축 여력을 늘리고, 규제 완화로 실제 임대료가 낮게 형성되는 효과를 확인했다. 이러한 국제 사례들은 규제 거버넌스와 주택 관념의 조합이 주거 공급 탄력성의 핵심임을 시사한다.

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