[충격 진단] "시행사 에쿼티(지분) 전액 증발"…책임준공 '줄패소'와 고금리 신탁계정대가 불러온 파멸의 시나리오

오늘의 팩트 체크에서 신탁사 줄패소가 시장의 규칙을 바꿨다. 신한자산신탁, 무궁화신탁 등 주요 신탁사들이 대주단으로부터 제기된 책임준공 미이행 손해배상 소송에서 잇달아 패소했고, 원리금 전액 배상 판결이 나왔다. 시공사 부도나 외부 변수와 상관없이 기한 내 준공을 못 하면 신탁사가 대출 원리금과 연체이자 전액을 배상하라는 판결이 잇따랐다. 이로 인해 신탁업계의 자본잠식 위험이 커졌고 업계 전반의 건전성도 시험대에 올랐다.

구조적 메커니즘은 에쿼티의 소멸에서 시작된다. 공기가 하루라도 늦어지는 순간, 자금 인출 우선순위가 작동해 신탁사는 고유 계정에서 자금을 빼 공사 현장에 투입하는 신탁계정대출을 실행한다. 이 대출의 이자율은 연 15%에서 20%에 달하는 경우가 많다. 과거의 PF 대출 구조와 비교해 신탁계정대출이 현금흐름의 최상단에 위치하며, 공사비 폭등과 함께 현금흐름에 압박이 가중된다. 예를 들어 대지 규모 500평, 공사비가 300억 원에서 500억 원으로 상승하고 하도급 분쟁으로 6개월 지연되면, 신탁계정대출의 이자만 매년 약 30억 원의 추가 비용이 발생한다. 이로 인해 분양가치가 크게 약화되고 손익분기점도 이전과 다르게 90% 수준으로 상승한다. 결과적으로 시행사 에쿼티가 0원으로 남는 연쇄 디폴트가 이어질 수 있다.

생존을 위한 실전 인사이트로는 먼저 자기자본의 비율을 높이는 것이 핵심으로 지적된다. 과거처럼 총사업비의 5~10%로 시작하는 방식은 더 이상 안전하지 않으며, 최소 20%~30%의 견고한 에쿼티가 필요하다. 신탁사의 책임준공 확약에 지나치게 의존하는 태도도 경계해야 한다. 리스크 분산을 위한 구조가 필요하며, 기획 단계부터 대형 시공사와의 공동 시행 구도나 우량 금융기관과의 합작 법인(JV)을 구성해 리스크를 태생적으로 분산해야 한다. 보수적인 비용 시뮬레이션을 통해 평당 공사비 1,000만 원 시대와 연 15% 내외의 우발 금리 상황을 기본값으로 두고 손익분기점을 재계산해야 한다. 하락장 속 할인 분양 리스크를 감당할 수 없으면 초기 진입 자체를 검토하지 않는 현명함이 필요하다.