전세난 악화에 따른 비아파트 공급 활성화 대책의 실효성 평가 및 입체적 제도 개선 방안

전국 오피스텔 입주 물량의 급락 곡선은 2028년엔 2025년 대비 약 14% 수준의 공급 가뭄이 예견되며, 이로 인해 수급 불균형이 향후 전월세 부담과 도심 주거 불안을 심화시킬 전망이다. 이러한 상황 속에 정부는 민간의 비아파트 주택 공급 활성화와 시장의 구조적 경색 해소를 목표로 대대적 완화 정책과 건설금융 지원을 내놓았다. 본 보고서는 정부 대책의 핵심 뼈대를 계량지표로 분석하고, 개발 현장과 매수 시장에서 드러난 병목을 진단해 실효성 있는 대안을 제시한다.

정부의 비아파트 공급 활성화 및 건설금융 지원 방안은 규제 완화와 자금 공급의 패키지로 구성되며, 수도권에서 향후 2년간 4만 1,000호, 2030년까지 총 11만 호의 비아파트를 신속히 공급하는 것이 당면 목표다. 도시형생활주택의 공급 확대를 위해 건축 규제를 대폭 완화하고, 준주거·상업·공업지역의 세대수 제한을 300세대 미만에서 500세대 미만으로, 역세권은 최대 700세대 미만까지 허용 폭을 넓혔다. 연립·다세대주택의 층수 제한도 5층에서 6층으로 상향하고 일조권 규정을 현행보다 완화해 대지 활용도를 높였으며, 주차 의무도 20~50%에서 50~70%로 확대하고 로봇주차·오토발렛 설치를 공식화했다.

이와 함께 도심 내 비주거용 자산의 주거 전환을 한시적으로 허용하는 특별 우회로를 마련했고, 국토교통부는 공실률과 토지 이용 여건을 고려해 일반공업지역 내 지식산업센터를 2027년까지 오피스텔로 한시 전환하는 특례를 적용한다. 전용면적 30미만 소형 가구로의 전환 시 주차장 추가 의무를 내년 말까지 면제하는 파격적 혜택도 제공된다. LH는 공실 비주거시설 2,000호를 자체 매입해 주거시설로 리모델링하는 선도 사업을 시작하고, 민간 시행자를 위한 주거시설 전환 네트워크 센터를 운영해 설계·시공 매칭과 사업 컨설팅을 지원한다.

공급 촉진을 위한 금융·공적 보증 패키지도 대폭 강화된다. 2027년까지 도시형생활주택 주택도시기금 대출 한도를 전용면적 60 이하에서 1억 1,000만 원으로 상향하고 금리도 연 3.8%에서 3.4%로 우대한다. 60 초과 85 이하 구간은 호당 최대 1억 2,000만 원까지 연 3.6%의 저리로 자금 수급이 가능하도록 구조를 조정한다. 또한 공실 오피스를 프리미엄 원룸으로 리모델링하는 사업자에겐 연 3%대 저금리로 5년간 융자하는 특화 상품이 신설되었다. HUG의 보증 대상도 비아파트 영역으로 대폭 확장되며, 비아파트 전용 특례 PF 보증과 특례 분양보증이 도입되었다가, 보증료율은 0.19~0.33% 수준으로 산정된다.

마지막으로 규제지역 내 인허가를 취득했음에도 공사비 갈등과 자금조달 정체로 멈춰 선 아파트 10만 호의 조기 착공을 돕기 위한 현장 애로해소 지원센터가 운영되며, 행정적 밀착 관리 체계가 가동된다.