[오세훈 5기] "2031년까지 31만 가구 폭탄 공급"…신통기획 시즌2가 몰고 올 강남·한강변 격변의 시나리오

강남 3구와 한강벨트에서 조기 착공이 가능한 40개 단지(약 4만 호)를 선점하는 것이 핵심이다. 서울시가 밝힌 조기 착공 가능 사업장을 필터링해 가장 가시적인 속도를 낼 곳을 파악하고, 이번 임기 내 매수의 최우선 타깃으로 삼아야 한다.

강북은 환승역 반경 500m의 컴팩트시티에 주목한다. 도심복합개발 특례 지역에서 용적률이 최대 1300%까지 완화되며 더블·트리플 역세권으로 개발이 이뤄지는 구간의 노후 빌라나 상가 주택이 주된 관심 대상이다. 사업성 보정계수 도입 시 강북 역세권 대지지분 가치가 크게 상승할 가능성이 있다.

통합 심의으로 인한 단지 매물 잠김에 대비한다. 사업시행인가와 관리처분인가가 통합되면 정비사업 기간이 2~3년 이상 단축될 수 있어 속도가 빨라지는 순간 매물이 들어가 호가가 상승한다. 신통기획 지정 초기 단계나 구역 지정이 임박한 곳의 급매물을 선점하는 전략이 필요하다.

정부와 서울시의 엇박자 리스크를 계산한다. 오세훈 시장은 토지거래허가구역 해제와 대출 완화를 원하지만 중앙정부는 규제를 유지하려 한다. 따라서 서울시를 믿고 계약했다가 대출 규제에 막히는 상황을 피하기 위해 자금 계획은 보수적으로 세우는 것이 바람직하다.

청년·신혼부부를 위한 미리내집·바로내집 청약 트랙을 활용한다. 서울찬스 5종 주택(8만 2000가구) 공급이 예고되었으므로 장기전세나 공공분양 모델의 자격 요건을 미리 파악하고, 소득 기준 및 자산 기준을 충족하는 사전 준비가 당장 필요하다.

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