한국 건축물 용도 규제 완화의 한계와 실천적 대안: 유연성 확보와 자산가치 투기 방지의 법·제도적 연동 방안

이 글은 기계적 분류 체계가 실제 물리적 이용 형태와 무관하게 소방, 화재, 피난, 설계 및 주차 기준을 일괄 적용하는 문제를 지적한다. 도심형 물류캠프(MFC)는 실질적으로 임시 적재 및 분류 거점으로 기능하지만 현행법상 창고시설로 묶여 과도한 건축 기준을 충족해야 하는 현상이 산업 구조의 고도화를 따라가지 못하는 실정이라고 지적한다. 이로 인해 정부가 추진하는 비주거 공간의 주거용 전환 대책은 제도적 배치의 근본적 개편이 배제된 채 소방 및 주차 기준을 일시적으로 완화하는 임시방편에 그치며 공급의 미스매치를 해소하지 못한다고 분석한다.

또한 용도지역 및 지구단위계획의 변경 한계와 특혜 논란의 구조적 원인을 건축물의 경직된 용도 분류보다 상위 규제인 국토계획법상 용도지역제와 지자체의 지구단위계획에서 찾는다. 현행 도시계획 체계는 용도지역별로 건축 가능한 용도와 불가능한 용도를 이분법적으로 정하고 있어 용도변경 요건을 충족하더라도 상위 규제에 위배되면 변경 자체가 차단된다. 이로 인해 노후 부지를 개발하려면 지구단위계획 변경 절차가 필요하고, 이는 대규모 개발이익을 수반해 특혜 논란이 불거질 수밖에 없다고 본다.

사례로 부산 해운대 마린시티와 대전 도안신도시의 용도 변경 논쟁을 언급하며, 민간이 토지 계획이익을 독점하려는 구조가 갈등의 근본 원인이라고 지적한다. 투기적 용도변경은 차단되어야 하지만 현재 제도는 투기 수요와 합리적 공간 재배치 수요를 구분하지 못하고, 다세대·집합건물의 경우 일부 소유주의 반대로 용도 변경이 무산되어 도시의 활력을 저해한다는 점을 지적한다. 이를 타개하기 위해 매도청구권의 기준 완화와 동 단위 정비제도의 개선 같은 제도적 보완이 시급하다고 제시한다.

해외와 국내 비교도 다룬다. 해외 주요 선진국은 물리적 용도 규제를 완화하고 성과 기반의 유연한 공간 이용 체계로 전환하고 있으며, 미국 로스앤젤레스의 적응적 재사용 조례(ARO) 사례가 대표적이다. 15년 이상 경과한 노후 상업용 빌딩을 주거용으로 전환할 때 개발 심의 절차를 생략하고 신속히 건축허가를 보장하는 형태로 확장되었다. 반면 한국 정부는 국토계획법 개정을 통해 2024년 8월부터 공간혁신구역 3종 제도를 도입해 용도지역제의 한계를 보완하고, 싱가포르의 마리나베이, 일본의 롯본기힐스와 유사하게 민간 주도의 고밀 복합 개발이 가능하도록 입지 규제를 전면 완화하는 방향으로 나아가고 있다.