오세훈 5기 출범, '모아타운'에 사활 걸었다…지금 진입하면 대박? 쪽박?

최근 서울시장 선거 마무리로 모아타운 핵심인 주택공급의 흐름이 다시 주목받고 있다. 정치적 불확실성 해소로 사업 추진 동력이 생겼지만, 공사비 폭등과 외곽 지역 집중 배치라는 현실적 리스크가 병존한다. 2026년 3월 기준 24개 자치구에서 총 132곳이 모아타운을 추진 중이나, 착공 실적은 강북구 번동의 단지 1,242가구로 극히 미미하고, 광진구 구의동 한양연립 215가구가 올해 8월 준공 예정인 수준이다. 중형 건설사들이 시공사로 가세해 재무 부담은 완화될 전망이나, 외곽 지역 다수 위치로 인한 낮은 사업성이 큰 걸림돌이다. 최근 지정학적 리스크로 원자재가와 환율이 급등하는 상황도 공사비를 높이는 요인으로 작용한다.

심층적으로 보면, 모아타운은 오세훈 시장의 브랜드화된 핵심 정책이자 임기 초반에 가시적 ‘착공 붐’을 만들려는 의도에서 추진된다. 그러나 언론은 표면적으로는 추진 탄력 기대감을 다루면서도, 실제 내용의 상당 부분에서 공사비 상승과 주민 갈등에 주목한다. 대형 건설사들이 공사비 갈등으로 수주를 선별하는 상황에서 중형 건설사들은 리스크를 감수하고 참여해도, 공정이 흔들리면 연쇄 부도로 이어질 가능성도 제기된다. 외곽 위주 배치는 양극화를 심화시키는 요인으로 지적된다.

독자를 위한 실전 인사이트는 고위험 구역의 투자 주의로 요약된다. 132곳 중 착공으로 전환되지 못한 초기 구역의 지분 쪼개기나 빌라 투자나 현금청산 리스크가 큰 구역은 피하는 것이 바람직하다. 시공사 계약 형태를 확인해 동결된 평당 공사비 여부나 물가상승률 연동 여부를 체크하고, 시공사 선정 직후 매도 타이밍을 노려 현금화 가능성을 모색하는 전략이 필요하다. 또한 현금청산 리스크가 큰 구역은 배제해야 한다. 제도 보완 뉴스가 나오면 반등의 신호로 간주할 수 있지만, 실질적인 정책 효과가 먼저 확인되어야 한다.

법률 및 정책 차원에서 모아타운의 근거인 소규모주택정비법과 10·15 주택공급 대책이 맞물리지만, 고금리와 환율 불안 같은 거시환경이 버티고 있다. 서울시가 용적률 상향이나 기반시설 비용 지원 등으로 정책을 보완하지 않는 한, 올해 하반기에는 다수 구역이 시공사 분쟁과 주민 비대위로 표류할 가능성이 크다. 반면 번동 같은 일부 구역의 준공이 성과로 이어지면 소규모 정비사업의 양극화가 뚜렷해질 전망이다.