[2026 서울 집값의 경고] 한강벨트 조정과 비한강벨트의 역습, ‘매매값 반등 전망’의 실체를 밝힙니다

저는 현재 서울 아파트 시장의 가장 흥미로운 흐름을 디커플링 현상으로 요약합니다. 한강벨트라고 불리는 강남삼구와 성수, 강동 등 고가 단지의 하락이 멈추지 않는 가운데, 비한강벨트는 반등을 보이며 매매가가 상승하고 있습니다. 한강벨트 하락의 주된 원인은 다주택자에 대한 매각 관련 세제 규제가 다시 강화될 조짐이 보이면서, 세금 부담을 피하려는 다주택자들의 매물이 시장에 풀렸기 때문으로 분석됩니다. 반면 비한강벨트는 가격 메리트를 바탕으로 대기 수요가 유입되어 매매가가 오르는 풍선효과가 나타나고 있습니다. 실수요자들은 한강벨트의 진입 장벽이 높아진 상황을 배경으로 상대적으로 촘촘한 가격 구조를 갖춘 비한강벨트로 눈을 돌리고 있으며, 과거 상승기의 매매가격 1개월 변동률이 1.72%에 달했던 사례를 떠올리며 이번 조정기를 서울 입성의 마지막 기회로 판단하는 분위기도 보입니다.

향후 6개월에서 1년 사이의 시나리오를 두 가지로 정리해 보면 이렇습니다. 첫째, 비한강벨트 주도의 키맞추기 장세가 지속될 가능성이 큽니다. 금리 동결 기조가 이어지더라도 공급 부족과 임대차 시장의 불안이 계속되면서 실수요자들의 매수 비중이 늘고, 고가 한강벨트의 보합 또는 미세한 하락 속에서도 중저가 비한강벨트가 가격 상승을 주도합니다. 결국 서울 전체 매매값은 점진적으로 우상향하는 흐름이 나타날 가능성이 높습니다. 둘째, 거시경제 충격이 있다면 일시적 횡보로 전환될 수 있습니다. 환율이 1,500원을 넘고 글로벌 경기 침체가 심화되면 매수 심리가 위축되어 거래량이 급감하고 서울 전역이 약보합으로 움직이더라도, 서울 중심부의 대기 수요는 여전히 탄탄해 하방 경직성은 강할 것으로 보입니다.

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[2026 서울 집값의 경고] 한강벨트 조정과 비한강벨트의 역습, ‘매매값 반등 전망’의 실체를 밝힙니다

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