[전문가 칼럼] 2026년 수도권 신축 공급 가뭄 시대, 살아남는 '똘똘한 한 채' 갈아타기 전략

2026년 수도권 신축 아파트 공급의 가뭄은 이미 2023년~2024년의 착공 실적이 결정한 결과로 보인다. 인허가 착공 준공 사이의 시차가 최소 3년에서 5년인 만큼, 2026년 입주 물량은 2023년~2024년의 현장 상황이 영향을 미쳤다. 지난해와 올해 원자재 가격 상승과 금리 상승이 시행사와 건설사의 수익성을 악화시켰고, 여러 사업이 미루어지거나 포기되면서 수도권 아파트 공급이 큰 폭으로 줄었다는 분석이다.

수도권 입주 예정 물량은 연도별로 차이를 보이며 적정 수요 대비 큰 결핍으로 나타난다. 서울은 1.2만 호, 경기·인천은 7.5만 호 규모의 부족이 예상되었고, 전체적으로 공급이 적정 수요의 절반 수준으로 감소했다. 이로 인해 전세 매물 부족이 월세화로 이어지고 매매가에도 상승 압력이 가해지는 모습을 보인다.

전문가가 제시하는 생존 전략은 초양극화 시대의 실전 3가지다. 첫째, 청약 전략을 전면 수정하여 분양가 수용성을 판단한다. 주변 준신축 단지의 실거래가 대비 분양가가 90% 이하인 단지만 선별 청약하고, 입지가 좋지 않은 곳의 고분양가는 미분양 위험으로 작용할 수 있다. 둘째, 1주택자의 갈아타기를 통해 상급지 준신축으로 이행한다. 거주 주택의 매도와 상급지 매수를 동시에 추진하되 일시적 2주택 비과세 혜택 기간을 챙겨 세금 누수를 막아야 한다. 셋째, 신축 빌라나 오피스텔의 기피 현상을 활용한 비아파트 상품에 주목한다. 입지가 우수한 도심 내 하이엔드 오피스텔이나 재개발 가능성이 높은 노후 주거지의 지분 투자는 소액으로도 진입이 가능한 틈새시장이 될 수 있다.

마지막으로, 부동산 자산의 핵심은 입지와 신축성이다. 공급 부족은 가격 상승의 기본 원칙을 다시 확인시키며, 2026년 하반기로 갈수록 신축 아파트의 가치는 더욱 희소해진다. 단기 등락에 일희일비하기보다, 대체 불가능한 입지에 위치한 신축 또는 준신축 아파트를 중심으로 자산을 지키고 키워나가는 것이 중요하다고 강조된다.

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