[시행 실무] PF 브릿지론에서 본PF 전환까지, 대주단이 요구하는 6가지 필수 선행조건(CP) 완벽 정리

대주단 인출선행조건(CP)의 6가지 핵심 뼈대에 따라 PF 대출 인출을 위한 법무법인 법률의견서상 주요 검토 대상은 토지 소유권 확보와 신탁 등기 완료로 시작된다. 사업 대상 부지의 전체 또는 승인 비율 이상에 대해 차주 명의로 소유권이 확보되고 즉시 부동산신탁회사에 신탁 및 소유권이전등기가 경료되어야 한다. 목적은 토지에 대한 제3자의 압류나 가압류 등 권리 제한 요소를 원천 차단하는 데 있다.

다음으로 사업 인허가 완료 및 사업시행권 양도가 핵심이다. 주택법상 사업계획승인과 도시정비법상 사업시행인가 및 관리처분인가 등 개발에 필요한 모든 인허가서 사본을 대주단에 제출해야 하며, 시행사 부도에 대비해 사업시행권 포기 및 양도각서를 날인해야 한다.

세 번째는 시공사의 책임준공 확약 및 유치권 포기다. PF 대출의 상환 재원은 건물의 준공 및 분양 또는 매각으로 발생하므로, 도급 순위와 신용등급이 우수한 시공사의 책임준공약정서와 함께 공사대금 미지급 시에도 공사를 중단하거나 유치권을 행사하지 않겠다는 시공권 및 유치권포기각서를 제출해야 한다.

네 번째로 시행사 주식 및 예금 근질권 설정이다. 시행사 주주들은 대주단에게 주식근질권설정계약서를 작성해 주어야 하며 주주명부에 근질권 설정 취지가 기재되어야 한다. 또한 사업비 통장에 대해서도 예금근질권이 설정되며, 경영진의 임의 매각이나 예금 인출을 방지하는 목적이 있다.

다섯 번째는 자금관리위탁 및 에스크로 계좌 개설이다. PF 자금은 시행사 마음대로 사용될 수 없으므로 자금관리주체인 신탁사와 자금관리위탁계약을 체결하고 대주단이 질권을 설정한 에스크로 계좌를 통해서만 자금이 집행되도록 설계한다.

마지막으로 차주 및 시공사의 내부 수권(Corporate Authorization) 서류 요건이다. 이사회 의사록, 주주총회 의사록, 정관 사본, 법인인감증명서 등 대출 계약과 담보 제공을 적법한 내부 절차를 거쳐 승인했음을 증명하는 서류가 모두 구비되어야 한다.