1주택자 재개발 재건축 입주권 샀을 때 양도세 비과세 조건

원칙적으로 1주택자가 재건축·재개발 입주권을 추가로 매수하면 1주택 + 1입주권 상태가 되고, 기존 주택을 양도하면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않는다. 다만 소득세법 시행령 제156조의 2에서 정한 요건을 충족하면 예외적으로 비과세 혜택을 받을 수 있다. 비과세 조건은 사례별로 달라지며, 각 요건은 입주권 취득 시점과 기존 주택의 처분 시점 간의 기간 요건과 이주·거주 요건을 포함한다.

case1 기존 주택을 먼저 파는 경우 가장 일반적인 케이스로, 비과세 요건은 두 가지다. 첫째 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후 입주권 취득이어야 하며, 둘째 입주권 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 양도해야 한다. 이 두 조건을 모두 충족하면 기존 주택 양도 시 12억 원 이하 부분에 대해 비과세가 적용된다.

case2 3년 지나도 기존 주택을 못 팔 경우에는 연장 특례 요건이 필요하다. 소득세법 시행령 제156조의 2 제4항에 따라 3가지 요건이 적용된다. 첫째 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후 입주권 취득, 둘째 신축 아파트 완성 후 2년 이내 세대 전원이 신축 아파트로 이사하고 1년 이상 거주, 셋째 신축 아파트 완성 후 2년 이내 기존 주택 양도다. 이 경우에도 1주택을 보유한 채 입주권을 추가 취득한 상태에서 기존 주택은 남겨 두고 입주권을 먼저 파는 경우가 해당한다. 관리처분계획 인가 시점 현재 1세대 1주택에 해당하는 기존 주택을 소유한 세대가 조합원 입주권을 1개 보유하는 경우를 전제로 한다. 양도일 현재 다른 주택이나 분양권을 보유하지 않거나, 입주권 외 1주택(기존 주택)을 보유한 경우 그 기존 주택을 입주권 취득일로부터 3년 이내에 양도하는 경우도 조건을 충족하면 비과세가 가능하다.

case3 입주권을 먼저 파는 경우에는 특정 요건이 필요하다. 1세대 1주택에 해당하는 기존 주택을 보유한 상태에서 입주권을 우선 매도하는 경우로, 이때도 양도일 현재 다른 주택이나 분양권을 보유하지 않거나, 기존 주택을 입주권 취득일로부터 3년 이내에 양도하는 등의 요건이 적용된다. 다만 구체적 요건은 법령상 세부 조항의 적용으로 판단되므로 사례별로 확인이 필요하다.

case4 신축 완공 후 새 아파트를 파는 경우로, 입주권이 신축 아파트로 완공된 이후 기존 주택은 이미 팔려 있는 상태에서 새 아파트만 보유하고 새 아파트를 양도하는 경우다. 비과세 요건은 보유 기간이 종전 주택 취득일로부터 2년 이상이고, 거주 기간은 조정 대상 지역 취득 시 2년 이상 거주가 필요하다. 1세대 1주택으로서 양도일 현재 해당 신축 아파트만 보유하고 있어야 하고, 양도가액이 12억 원 이하이면 전액 비과세가 적용되며 초과분은 과세된다.