전 건물주에게 월세 연체, 현 건물주가 임대차계약 해지?

안녕하세요. '법률사무소 명건' 공민석 총괄실장입니다.

임차 건물의 양수인 (그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다 (주택임대차보호법 제3조 제4항 및 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항 참조). 즉, 임차 건물의 소유권을 취득한다면 존속 중인 임대차계약에 있어 임대인의 지위를 승계한다고 볼 수 있습니다.

또한, 주택의 경우는 2기, 상가의 경우는 3기의 차임액을 임차인이 연체하면 임대인은 임대차계약의 해지권을 행사할 수 있습니다. 그렇다면, 임차인이 전 임대인에게 3기 이상의 월세를 연체하고, 이후 소유권을 취득한 새로운 임대인이 임차인에게 종전 차임 연체를 사유로 임대차계약의 해지를 통고할 수 있을까요?

이에 대하여 대법원은, “임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체 차임 채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체 차임 채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체 차임액이 3기 이...