토허제 해제, 집값 14.8억 최고폭등

토허제는 특정 지역에서 부동산을 살 때 관할 구청의 허가를 받아야 하는 제도다. 실거주 목적이 아니면 허가가 나오지 않아 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 사실상 불가능해지므로 투기 수요를 억제하는 것이 목표다. 그러나 해제 여부가 시장 심리에 어떤 영향을 주는지 확인하면 제도 변경의 효과가 즉각적으로 나타난다.

작년 2월 13일 서울의 강남구와 송파구 일부 아파트 단지가 토허제를 갑작스레 해제되자 단기간에 큰 변동이 관찰됐다. 서울 전체 평균 매매가가 한 달 사이 10 억대에서 14 억 8 천만 원으로 상승했고, 최대 상승폭은 약 4 억 원에 이르는 경우도 있었다. 서초구의 평균 매매가도 20 억대 중후반에서 30 억대 돌파가 나타났고, 반포동의 특정 단지에서는 한 달 만에 4 억 3 천만 원가량 상승하는 현상이 보고됐다. 이처럼 토허제 해제가 실제 거래가에 강력한 영향을 준 것이다.

그해 5월 양도세 중과 유예 종료 시점을 앞두고 급매물이 거래되면서 매물이 줄고 호가가 다시 오르는 분위기가 형성되자, 서울시는 한 달여 만에 토허제를 재지정 확대했다. 오세훈 당시 서울시장은 강남을 중심으로 부동산 시장의 변동성이 커졌다고 인정했다. 하지만 재지정 이후에도 강남구를 중심으로 가격은 오히려 더 급등하는 현상이 나타났다. 이로 인해 한 번 불붙은 시장은 정책 하나로 쉽게 꺼지지 않는다는 점이 데이터로 확인됐다.

한국도시연구소장은 토허제가 해제될 수 있다는 인식이 정책의 신뢰를 훼손하는 신호를 준 점을 지적한다. 2026년 6월 지방선거를 앞두고 토허제 등 일부 규제 완화와 세제 개편 등 정책 변화가 부동산 시장에 큰 파장을 일으킬 가능성이 제기된다. 선거를 앞두고 규제 완화 카드를 제시할 가능성이 있어, 작년의 패턴이 반복된다면 토허제 완화 신호가 나오자마자 시장이 먼저 반응하는 경향이 나타날 수 있다. 따라서 지금 집을 사려는 이들이나 관망 중인 이들은 이러한 흐름을 예의 주시할 필요가 있다.