모텔매매, "월매출 5천"이라더니 실제 열어보니 반도 안 나온 이유

모텔 매물은 현금 매출 비중이 일정 부분 존재하는 특성상 제시 매출이 실제보다 높게 보이는 경우가 많다. 매도인이 현금 매출을 구두로 과장하거나 특정 성수기 매출만을 기준으로 월매출을 제시하는 식으로 권리금을 부풀리는 구조가 비교적 단순하게 나타난다. 직접 운영해 보면 검증이 쉽지 않기에 제시 수치를 기준으로 권리금을 산정하면 매수자 쪽 손해가 커진다. 권리금은 통상 월매출 대비 배수로 산정되므로 실제 매출이 절반이라면 권리금도 그에 맞춰 절반 수준으로 조정되는 것이 합리적이다. 실매출 없이 계약에 임하면 초기부터 불리한 상황으로 시작한다.

검증의 핵심은 부가가치세 신고 내역이다. 숙박업은 부가세 과세 사업자이므로 6개월 단위로 신고하며, 국세청 홈택스에서 최소 2년치를 확인하는 것이 기본이다. 신고 매출과 구두 제시 매출의 차이가 크다면 신호로 작용한다. 카드 매출 역시 확인이 필요하며, 카드 매출은 VAN사와 카드사를 통해 국세청에 자동 집계되어 현금 매출 대비 신뢰도가 높다. 카드 매출을 기준으로 현금 비중을 역산하면 제시 수치의 현실성을 빠르게 점검할 수 있다. 자료 제공을 거부하거나 지연하면 그 자체가 판단 근거가 된다. 검증된 실매출 수치는 권리금 협상의 가장 강력한 근거가 된다.

현장 실사는 계약 직전 반드시 이뤄야 한다. 평일과 주말의 서로 다른 시간대에 방문해 입실 차량 수를 확인하고, 시설 노후도 주차 여건 주변 경쟁 업소 현황도 함께 점검한다. 권리금 계약서에는 매출 관련 진술 내용을 명시하고, 이후 허위로 확인될 경우의 처리 조항을 담아 두는 것이 분쟁 예방에 유리하다. 세무사나 숙박업 전문 컨설턴트를 계약 전 단계에서 먼저 만나는 것이 이 업종에서는 선택이 아닌 필수에 가깝다. 모텔 매물을 알아보는 이들은 유사한 경험이나 검증 방법을 공유하면 좋다. 투자 판단은 매도인 수치의 신뢰성 여부와 실매출 증거에 바탕을 두고 내려져야 한다.