박 사장님의 사례를 되짚어 보면, 전문가와의 사전 상담이 결과를 크게 바꿀 수 있는 핵심 포인트가 명확하게 드러난다. 건물과 토지를 분리해 생각하는 방식이 바로 그것이다. 먼저 땅은 두고 건물만 먼저 증여하는 전략이다. 건물은 시간이 지나며 회계상 감가상각이 적용되어 가치를 점차 잃기 때문에, 당장 내야 할 증여세를 크게 줄일 수 있다. 땅값이 훨씬 비싸므로 최초의 세금 차이가 상상 이상일 수 있다.
다음으로 아들은 아버지에게 토지 사용료를 낸다. 건물 주인이 된 아들은 아버지의 토지 위에 건물을 세운 셈이므로 매달 임대수익의 일부를 토지 사용료로 아버지에게 지급한다. 이 구조는 합법적인 절세 방식으로 설계된 것으로 보인다. 이렇게 돈이 흐르는 구조 속에서 세금 부담을 분산시키는 효과가 발생한다.
그 돈으로 증여세를 낸다. 아들은 아버지께 지급한 토지 사용료를 경비로 처리해 소득세를 줄이고, 아버지는 그 돈으로 생활하거나 다시 아들에게 증여할 수 있다. 이때 10년 5천만 원 공제 같은 제도를 활용하면 자금 흐름에 따라 세금을 마련하는 선순환 구조가 만들어진다. 대출 이자 없이도 건물에서 나오는 수익으로 세금을 충당하는 흐름이 가능해진다.
결론적으로 증여의 타이밍보다 중요한 것은 어떻게 구조를 설계하느냐다. 단순히 순서를 바꾼 것만으로도 큰 절세 효과를 거둘 수 있으며, 장기적으로 안정적인 자산 승계가 가능해진다. 세금 폭탄을 예방하는 핵심은 처음부터 법적으로 타당하고 실현 가능한 설계에 있다.
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