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상가명도소송 승소를 위해 알아야 할 절차와 최신동향

부동산전문변호사는 법무법인(유한)진솔의 블로그 별명입니다. 안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 신문재 변호사입니다. 오늘은 상가명도소송 승소를 위해 알아야 할 절차와 최신동향을 상세히 알려드리겠습니다. 명도소송이란 명도소송이란 임차인 혹은 점유자를 부동산에서 내보내야 할 때 제기하는 민사소송입니다. 크게 3가지 경우에 소송을 시작하게 됩니다. ① 임대차계약 종료 후 임차인이 부동산을 인도하지 않는 경우 ② 임차인이 차임을 2기 이상 연체하는 경우 ③ 경매 낙찰 후 점유자가 부동산을 인도해주지 않는 경우 본안소송에 앞선 필수적 절차, 점유이전금지가처분! 명도소송에 앞서 점유이전금지가처분을 반드시 신청해야만 합니다. 점유이전금지가처분을 신청하지 않으면 재판에서는 승소했지만 집행이 불가능해질 수 있기 때문입니다. 민사소송은 당사자 승계주의를 취하고 있어 변론종결 전의 승계인에게는 판결의 효력이 미치지 않습니다. 만약 가처분을 신청하지 않고 소송에서 승소 후 판결문을 받아 집행하려고 하면,

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점유취득시효의 모든 것, 한 눈에 정리하기

부동산전문변호사는 법무법인(유한)진솔의 블로그 별명입니다. 오랜 기간 토지를 점유하면 땅 주인이 될 수 있을까? 민법에서는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유해 온 점유자에게 소유권을 취득할 수 있도록 규정하고 있습니다. 민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. 타인 소유의 땅을 오랜 기간 점유했다는 사실만으로 소유권을 취득할 수 있다는 사실에 많은 분들이 의아함을 표현합니다. 하지만 실제 법리 적용은 무척 까다롭기에 토지소유자의 권리를 쉽게 박탈하지는 않습니다. 실제 법리 적용은 무척 까다롭다! "점유취득시효 제도는 기본적으로 점유사용의 현실적 상황을 존중하는 반면 타인의 재산을 아무런 대가 없이 자신의 소유로 귀속시키는 것이므로 그 취득요건은 엄격히 해석하여야 한다(대법원 1995. 5. 9. 선고 94다22484판결, 대법원 2009. 7. 16.

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부동산전문변호사 법률상담 및 선임비용 안내

실력있는 변호사를 선임하지 않는다면, 이겨야 하는 사건에서 패소하는 결과가 발생합니다! 부동산소송TF 무엇이 다를까? 하나. 법률상담부터 소송진행까지 사건의 시작부터 마무리까지 신문재 변호사가 직접 수행합니다. 최근 법무법인 규모만을 키우는 내실없는 로펌이 증가하는 추세에 있습니다. 변호사가 많은 로펌의 경우, 법률상담 변호사와 사건담당 변호사가 달라 처음 상담 시 들었던 내용과 실제 소송의 흐름이 다를 확률이 높습니다. 또한 규모가 큰 로펌일수록 소송 중간 담당 변호사가 바뀔 확률이 높습니다. 소송 중간에 변호사가 변경된다면, 소송의 흐름을 놓쳐 재판에 악영향을 줄 수 있습니다. 부동산소송TF는 서울대·사법시험 출신 신문재 변호사가 최소의 비용으로 최선의 해결방안을 알려드립니다. 부동산소송TF는 소장, 답변서 제출부터 준비서면 작성 및 재판 출석, 소송비용확정신청까지 모든 법률적 절차를 신문재 변호사가 직접 수행하기에 책임지는 법률상담을 진행합니다. 부동산소송TF는 사무장, 상담실

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토지점유취득시효 전문 변호사 승소 판결 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 부동산소송TF는 토지점유취득시효 전문 변호사로서 수많은 시효취득 소송을 다루었으며, 승소 판결을 보유하고 있습니다. 토지점유취득시효는 부동산 소송 중에서도 매우 전문적인 분야로서, 대법원 판례 및 관련 법리를 제대로 아는 전문 변호사를 선임해야 승소 판결을 받을 수 있습니다. 내 땅 소유권을 빼앗길 수 있다? 민법 제245조에는 20년 간 땅을 점유한 사람에게 소유권을 취득할 수 있도록 하는 법률 규정이 있습니다. 20년 이상 점유를 이유로 시효취득을 주장하는 경우, 크게 2가지 케이스로 나뉘어집니다. 첫 번째 유형. 내 땅인줄 알고 사용했는데 경계가 침범된 경우 점유로 인한 시효취득 사건의 대부분은 첫 번째 유형에 속합니다. 논,밭을 매수하여 농사를 짓거나 건물을 건축하였는데 옆집 땅의 일부를 침범한 경우입니다. 자주점유는 추정되므로, 토지소유자 입장에서는 상대방이 남의 땅임을 알고 있었다는 사실을 증명해야 합니다. 그런데 점

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전세금 반환소송 승소 사례 소개 및 비용 안내

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 최근 빌라를 중심으로 역전세 사태가 심화되어 문제가 되고 있습니다. 역전세란 기존의 보증금보다 액수를 낮추어 임대차계약을 체결해야 하는 경우를 말합니다. 많은 임대인들이 보증금을 가지고 있다가 돌려주는 것이 아니라, 새로운 세입자로부터 받은 보증금으로 기존 세입자에게 돈을 지급하는 실정입니다. 따라서 역전세가 발생하게 되면, 집주인이 새로운 세입자에게 받을 돈과 자신의 돈을 합쳐서 기존 세입자에게 보증금을 돌려주어야 하는 상황에 놓이게 됩니다. 그런데 제때 돈을 돌려주지 못하면, 세입자는 임차권 등기를 한 후, 전세금 반환소송을 제기하게 됩니다. 전세금 반환소송은 승패가 명확하여 소송이 시작되기 전 분쟁이 끝나는 경우가 많습니다. 전세금 반환소송을 시작하게 되면, 임대인 입장에서는 패소할 것이 명확한데다 금전적 손실도 크기 때문입니다. 오늘 소개할 전세금 반환소송 승소 사례는 임차인이 계약 기간 만료를 앞두고 이사를 가겠으니 보

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퇴사 후 영업비밀침해 약국 영업금지가처분 인용 사례

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 퇴사 후 근무하던 직장에서의 영업비밀을 갖고 재취업 혹은 사업을 벌이는 경우가 종종 있습니다. 전 직장에서 얻은 영업비밀을 이용하여 이익을 침해하는 행위는 엄격하게 금지하고 있으며, 최근에는 영업비밀 유출 범죄의 양형기준 최대형량을 높이고, 징벌적 손해배상 한도는 손해액의 3배에서 5배로 확대하였습니다. 영업비밀 침해 사건은 대부분 반도체·디스플레이 등 대기업의 첨단 기술과 관련한 소송이 많긴 하지만, 중소기업이나 개인사업체에서도 관련 분쟁이 발생하곤 합니다. 오늘은 퇴사 후 같은 건물에 개국한 약국을 상대로 영업금지가처분이 인정된 사례를 소개해드리겠습니다. 사건 내용 A는 2008년부터 약국을 운영해 왔습니다. A의 약국 윗층에는 2021년부터 내과가 개원하여 운영 중이었습니다. 해당 건물에는 A의 약국 외 다른 약국은 없었으며, A는 의약품리스트를 대외비로 지정하고, 매출현황 정보는 전산화된 프로그램을 이용하여 저장하였으며

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권리금 반환소송 임차인 승소 사례 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 오프라인에서 영업을 시작하려면 상가 점포를 얻어야만 합니다. 업종에 따라 다르나 영업의 성패는 위치에 달려 있다고 할 만큼 상가점포를 구하는 일은 매우 중요합니다. 경우에 따라 다르지만 대부분 임대차보증금 이외에도 이전 임차인에게 권리금을 지급해야만 적당한 부동산을 임차할 수 있습니다. 권리금을 주고 장사를 시작했는데 영업이 잘 된다 싶으면 건물주에게 쫓겨나는 일들이 많이 발생하였고, 이에 국회는 법률을 개정하여 임차인의 권리금 회수기회를 보호해주고 임대인이 이를 방해하였을 때 손해배상책임을 지도록 의무를 부과하였습니다. 법 개정에 따라 권리금 반환소송이 많이 제기되었고, 오늘은 권리금 반환소송 임차인 승소 사례를 소개해드리려 합니다. 사건 내용 A는 B의 건물에서 2011년부터 한의원을 운영해 왔습니다. 9년이 넘는 운영 기간 동안 차임을 올리며 재계약을 하여 왔는데, 계약갱신요구기간이 끝나갈 무렵 건물주 B로부터 임대차 종료

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발렛파킹 사고, 손해배상청구소송 사례

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 오늘은 생활 속 자주 발생하는 자동차 사고 손해배상청구소송 사례를 소개해드리려 합니다. 주차장에 직접 주차하지 않고 주차관리원이 주차를 해 주는 것을 발렛파킹이라 하고, 식당, 호텔, 아파트 등 발렛파킹을 시행하는 곳을 흔히 볼 수 있습니다. 그런데 종종 발렛파킹 시 사고가 발생하는 경우가 있어 논란이 되기도 합니다. 몇달 전, 여의도의 한 아파트 단지에서는 경비원이 대리주차를 하다 차량 12대를 들이받는 사고가 발생하였습니다. 경비원이 대리주차를 해 주던 중 발생한 사고로, 해당 경비원은 급발진을 주장하였습니다. 다른 차량의 블랙박스에는 해당 차량이 후진할 때나 급가속하여 전진할 때에도 브레이크 등에 불이 들어온 영상을 확인할 수 있었습니다. 결국 얼마 전 경비원과 차주는 벤츠사를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였습니다. 위의 사례는 차량 급발진 의심 사고로 차량 제조사와 판매사를 상대로 법적 대응에 나섰으나, 실제 발렛파킹

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경영컨설팅 계약해지통보 자문료 소송 승소 사례

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 최근 사회가 다변화·전문화됨에 따라 각 분야의 사업체 또한 그러한 방향에 맞추어 전문화 수준이 높아지는 추세에 있습니다. 특히 오프라인에서 온라인으로 사회의 중심이 옮겨가며 사회 변화 속도가 빨라짐에 따라 이를 따라잡기 위해서는 전문가 자문의 필요성이 높아지고 있습니다. 경영의 효율화와 매출 증대를 위해 중소기업들이 경영컨설팅 업체의 자문을 받는 경우를 흔히 볼 수 있습니다. 컨설팅 효과가 단기간에 나타나는 경우도 있지만, 시일이 걸리는 경우도 있습니다. 그런데 자문료는 계속해서 지급해야 하니 계약 기간 도중에 계약해지통보를 하는 경우가 있습니다. 오늘은 일방적인 계약해지통보에 대해 미지급 자문료지급청구소송 승소 사례를 소개해드리겠습니다. 실제 사례 A재단은 경영이 방만하고 비용이 낭비되고 있다는 판단 하에 경영 상황을 개선하기 위하여 B컨설팅 회사와 경영컨설팅 자문 계약을 체결하였습니다. A재단은 자문료로 B회사에 매월 2,7

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법무법인(유한)진솔 신문재 변호사 법률상담 만족도 높은 이유는?

상황에 적합한 최적의 법률적 해결책을 알려드립니다. 복잡한 상황을 최소의 비용과 노력으로 해결할 수 있는 방안을 알려드리는 것이 부동산소송TF 법률상담의 지향점입니다. 문제 상황을 타개할 수 있도록 전문적 지식을 이용하여 최선을 다해 도와드리겠습니다. 어려분의 어려움을 돕는 든든한 버팀목이 되어드리겠습니다. 진실하면서도 정확한 법률상담, 자신있게 약속드립니다. 신문재 변호사의 법률상담 만족도 높은 이유 1. 무리한 소송을 권유하지 않습니다. 규모가 큰 로펌이라서 믿고 찾아갔는데, 무턱대고 소송을 시작할 것을 권유하는 법무법인들이 있습니다. 꼭 필요한 소송이라며 시작하라고 했는데, 전혀 필요하지 않았고 반대로 꼭 해야할 소송은 시작하지 않은 경우도 있습니다. 소송을 부추기는 로펌은 결과가 좋지 않을 가능성도 높습니다. 사건위임계약서 작성부터 부추기는 법무법인은 그 이후 방치할 확률도 높습니다. 소송을 시작하라는 법무법인은 사건 의뢰 시 제외해야 할 로펌입니다. 신문재 변호사는 무리하게

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상가명도소송 임대인 승소 사례 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 상가 임대차 기간이 종료된 이후에도 점포를 인도하지 않는 임차인들이 있습니다. 월세를 내면서 장사를 계속하는 경우도 있고, 월세를 내지 않고 나가지 않는 경우도 있습니다. 만약 계약 종료 이후 점포를 비워주지 않는다면 상가명도소송을 진행해야만 합니다. 그런데 월세를 내지 않고 영업도 하지 않는다면 월세를 받을 수 있는 것일까요? 오늘은 상가명도소송 임대인 승소 사례를 소개해드리겠습니다. 실제 사례 임차인B는 임대인A의 건물을 임차하여 장사를 하였습니다. 그런데 임대차기간 종료 후 임차인 B는 권리금 소송을 제기하였고, 월세도 내지 않고 장사도 하지 않았습니다. 임대인 A는 부동산소송TF를 찾아와 법률상담을 하였고, B를 상대로 건물인도소송을 제기하였습니다. 임대차종료 이후 영업을 할 경우 vs 영업을 하지 않을 경우 둘은 매우 다르다! 임대차 종료 이후 임차인이 점포를 점유하면서 계속 영업을 하면 부당이득이 되고 내지 않은 월세

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다가구 전세사기 공인중개사 손해배상 사례

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 오늘 서울경찰청은 수도권 일대 '깡통 전세'로 임차인들로부터 110억 원을 편취한 일당 119명을 붙잡았다고 발표하였습니다. 이들은 지난 2020년부터 2022년까지 무자본 갭투자 방식으로 수도권 주택 428채를 매수한 뒤 임차인 75명으로부터 전세보증금 약 110억 원을 편취하였는데, 피해자는 대부분 20대·30대 젊은 청년들이었습니다. 빌라의 특성상 매매가를 알 수가 없기에 매매가보다 높은 보증금을 지급하고 임차하였다가 피해를 당하는 경우가 많습니다. 그 중 다가구 전세사기가 기승을 부리고 있는데, 정부로부터 인정된 다가구 전세사기 피해자는 2천 명이 넘고, 총 2670건으로 전체의 17.3%를 차지하고 있습니다. 다가구주택이란? 흔히 빌라로 불리는 주택에는 다가구주택과 다세대주택이 있습니다. 다가구주택은 1명의 주인이 건물을 통으로 소유하고, 건물을 여러 호실로 나누어 세입자를 받는 건물입니다. 반면 다세대주택은 각각 호별

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묵시적 갱신 후 계약갱신요구권 판결 사례

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 지난 2020년 주택임대차보호법에 큰 변화가 생겼습니다. 임차인의 주거 안정을 위하여 계약갱신요구권을 도입한 것입니다. 전·월세 기본 2년에 임차인이 원할 경우 갱신요구권 행사를 통해 2년 더 거주할 수 있게 되었습니다. 헷갈리는 법률 용어, 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 주택임대차보호법에 규정되어 있는 또 다른 갱신에는 묵시적 갱신이 있습니다. 묵시적 갱신이란 문자 그대로 직접적인 의사 표시가 없이 그대로 계약이 연장되는 것을 의미합니다. 이는 주택임대차보호법 제6조에 규정되어 있습니다. 계약갱신요구권은 세입자가 계약연장을 요구할 수 있는 권리이며, 임대차 기간 중 1회 사용 가능합니다. 다만, 임대인의 권리가 과도하게 침해되는 사례를 막기 위하여 거절할 수 있는 사유를 법률에 규정해 두었습니다. 그렇다면 묵시적 갱신으로 4년을 거주하였다면, 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까요? 실제 사례 A는 B의 건물 세입자입니다. 2020

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부동산 매매계약 해지 임차인 명도가 안될 경우 잔금 지급은?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 부동산 거래는 계약서 작성 이후 중도금 지급 이전까지는 해약금에 의한 해제가 가능합니다. 매수인이든 매도인이든 해약금을 지급하면 일방의 의사에 따라 계약해지가 가능하다는 의미입니다. 통상 해약금을 계약금으로 하는 경우가 많기 때문에 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 지급받은 계약금 포함 두 배를 지급하면 자신의 의사에 따라 해제할 수 있습니다. 하지만 중도금 지급 이후에는 해약금에 의한 해제가 불가능하며, 계약금의 두 배를 지급하거나 포기하겠다고 통지해도 효력이 없습니다. 따라서 중도금 지급 이후 상황이 급변하여 원만히 잔금 지급에 이르지 못할 경우, 소송을 하게 되는 경우가 있습니다. 오늘 소개할 사례는 임차인 명도가 안될 경우 잔급 지급과 관련한 부동산 매매계약 해지 소송 사례입니다. 사건 내용 A는 2021년 1월 B로부터 아파트를 매수하기로 하였습니다. 매매가 11억 원 중 5억 원은 아파트 임차인의 임대차보증금 반환

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점유취득시효 소송 승소 사례 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. '점유취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구소송'이라는 다소 긴 명칭의 소송이 있습니다. '점유'란 물건에 대한 사실상의 지배를 의미합니다. 부동산을 점유하는 것은 해당 부동산을 자신의 소유인 것처럼 차지하고 사용하는 것을 의미합니다. 민법 제 245조는 20년 간 토지를 점유한 자의 소유권 취득 권리에 대해 규정하고 있습니다. 20년 간 점유 사실만으로 소유권을 취득할 수 있는 것은 아니다! 하지만 20년 간 부동산을 차지하였다는 사실 만으로는 소유권이전등기를 할 수 없습니다. 부동산 소유권자의 권한을 과도하게 해치지 않기 위하여 법원은 점유취득시효 소송 성립요건을 엄격하게 해석하고 있습니다. 따라서 토지소유자, 토지점유자 어느 한 쪽 일방에게 유리하지 아니하며 개별 사안에 따라 적용되는 법리 또한 달라집니다. 토지소유권이 언제 변동되었는지 반드시 체크해야! 시효취득 소송 시 소유권 변동여부를 반드시 체크해야만 합니다. 언제

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점유취득시효 소송 전 반드시 알아야 할 2가지 쟁점

부동산전문변호사는 법무법인(유한)진솔의 블로그 별명입니다. 20년간 내 땅으로 알고 사용해왔다면 소유권을 취득할 수 있다? 민법 245조에는 20년간 내 땅으로 알고 점유했다면 소유권을 취득할 수 있도록 하는 규정이 있습니다. 토지 소유자 입장에서는 억울할 수 있는 규정입니다. 하지만 쉽게 인정되는 것은 아닙니다. "무릇 점유취득시효제도란 권리 위에 잠자는 자를 배제하고 점유사용의 현실적 상황을 존중하자는 제도이기는 하지만 이는 극히 예외적인 상황에서만 인정되어야 할 것이고, 이를 지나치게 넓게 인정하는 것은 타인의 재산권을 부당히 침해할 요소가 큰 것이므로, 법이 진정한 재산권을 보호하지 못하는 결과가 되어 온당치 않다고 보여지고, 따라서 그 취득요건은 극히 엄격히 해석해야 할 것이다(대법원 1995. 5. 9. 선고 94다22484판결)." '극히 엄격히 해석해야 한다'는 것의 의미는 명백하게 입증하지 않으면 인정해서는 안 된다는 의미이며, 법리의 적용 또한 매우 까다롭습니다.

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지료청구소송 승소 사례 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 지료(地料)란 말 그대로 토지사용료입니다. 지상권자가 토지 사용의 대가로 토지소유자에게 지급해야 하는 금전이 바로 지료이며, 토지사용료를 받지 못한 소유자가 지상권자에게 사용료를 받기 위해 제기하는 소송이 지료청구소송입니다. 과거에는 이웃 간에 땅을 사용하는 것에 대해 인정을 베풀어 대가를 받지 않는 경우가 많았습니다. 이러한 상태가 지속되다가 상속·증여를 통해 지분이 쪼개어지면서 후대에 이르러 일면식도 없는 사람이 토지를 사용하고 있는 경우를 발견하곤 합니다. 대부분의 지료청구소송은 타인의 땅을 오랜 기간 통행로로 이용하거나, 주차장 등의 용도로 사용하고 있는, 말 그대로 땅의 사용료를 청구하는 경우가 대부분입니다. 오늘 소개할 사건은 토지와 건물의 지분이 서로 달라, 건물 공유자 중 토지 지분이 없는 사람을 상대로 지대를 청구하는 사건입니다. 이해하기 쉽도록 사건 내용을 단순화하여 설명드리겠습니다. 사건 내용 A, B는 토지

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사해행위취소소송 승소 사례-명의신탁이 사실임을 밝혀낸 사례

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 채무자가 채권자를 해함을 알면서도 자신의 재산을 은닉, 손괴 또는 제3자에게 증여하는 방법으로 채무자의 총 자산을 감소하는 행위를 하여 채권자가 채무자의 재산에 대한 강제집행을 어렵게 하는 행위를 사해행위라고 합니다. 채무자가 자신의 재산을 처분하면 자신이 빚이 재산보다 많아진다는 사실을 알면서도 그러한 행위를 하는 것을 의미합니다. 예를 들어, 주식회사의 대표가 회사 채무의 연대보증을 하였는데 상황이 악화되어 회사가 경매에 넘어가기 직전, 자신의 부동산을 친인척에게 양도하는 행위는 사해행위로서 채권자인 금융사는 해당 행위의 취소 및 원상회복을 청구할 수 있습니다. 오늘 소개할 부동산소송TF의 승소 사례는 채무자가 자신의 명의로 있던 유일한 재산인 선박을 원래 주인에게 돌려주자 채권자가 사해행위취소소송을 걸어온 사례입니다. 사건 내용 A는 2020년 호라는 이름의 선박을 자신의 명의로 소유권이전등록하였습니다. 그런데 A는 채권자

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잘못하면 권리금까지 물어주는 건물명도소송!유의점은?

부동산전문변호사는 법무법인(유한)진솔의 블로그 별명입니다. 법률이 보호하는 임차인의 권리금 회수기회 상가임대차 계약이 만료되면 세입자는 점포를 인도해주어야 합니다. 영업을 접고 퇴거하는 과정에서 권리금을 회수하기 위해 신규임차인을 주선할 수 있다는 법률 조항이 9년 전 제정되었습니다. 과거 장사가 잘 되는 상가점포 세입자를 내보내고 건물주가 직접 똑같은 가게를 운영하거나 건물주가 새로운 세입자로부터 직접 권리금을 받는 등 영업으로 형성된 이익을 빼앗는 경우가 많이 발생하였습니다. 이에 국회는 권리금을 법률의 테두리 안에 두면서 임차인이 투입한 권리금을 회수할 수 있는 기회를 주도록 법률을 개정하였습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의 4 ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1

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임대인 변경 시 전 집주인으로부터 전세 보증금을 받을 수 있을까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 깡통전세와 전세사기로 인하여 많은 분들께서 고통받으셨고, 현재에도 그 고통이 이어지고 있습니다. 얼마 전 부산지방법원 동부지원에서는 사기 혐의로 기소된 A에게 징역 15년 형이 선고되었습니다. A는 무자본 갭투자 방식으로 9개 건물에서 임대사업을 하면서 229명에게 전세 보증금 180억 원을 돌려주지 않은 혐의로 재판에 넘겨졌는데, 재판부는 검찰이 구형한 징역 13년보다 더 높은 징역 15년을 선고하였습니다. 해당 재판부의 판사님께서는 판결 선고 후 피해자들을 향해 "여러분은 자신을 원망하거나 자책하지 말라. 탐욕을 적절히 제어하지 못하는 부조리한 사회 시스템이 여러분과 같은 선량한 피해자를 만든 것이지 여러분이 결코 무언가 부족해서 이런 피해를 본 것은 아니라는 점은 기억해 달라"라며 위로의 말을 건네 화제가 되었습니다. 전세사기의 트라우마는 '보증금은 안전하게 돌려받을 수 있다'는 사회 통념을 깨부수었고, 안전하게 보증금을

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임대인 권리금 회수방해가 인정된 약국권리금 7억 6천만 원 지급 판결 사례

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 약국권리금은 일반 상가 업종과는 다른 특수성을 가지고 있습니다. 병원 처방전 조제가 약국의 주 수입원인만큼 같은 상가 내 병원 입점 유무가 가장 중요한 요소이며, '월 조제료' 기준으로 산정되는 것으로 알려져 있습니다. 약국권리금은 일반 업종에 비해 액수가 높은 편이며, 병원의 정상적인 운영 여부가 매출의 주수입원이기에 관련 분쟁이 끊이지 않습니다. 병원이 더 입점할 것이라는 이야기에 임대차계약을 체결했으나 병원이 들어오지 않거나, 같은 건물에서 운영 중이던 병원이 몇 개월만에 이전하여 처방전 수가 급감하는 것이 대표적인 사례인데, 이러한 경우 양도 약사와 분쟁이 발생하게 됩니다. 양도약사 뿐 아니라 임대인과 분쟁이 발생하기도 하는데, 오랜 기간 영업을 하였다는 이유로 권리금을 포기하고 나가라는 임대인과 소송 끝에 약사가 승소한 사례를 소개해드리겠습니다. 사건 내용 A 약사는 B의 건물 1층에서 약국을 운영하고 있습니다. A는

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토지인도소송 내 땅을 되찾기 위해 필요한 소송! 실제 사례는?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 토지인도소송은 내 땅을 사용하거나 점유하고 있는 점유자를 내보내고 땅을 되찾기 위해 필요한 소송입니다. 소유자가 임대를 한 뒤, 계약불이행 등의 이유로 퇴거를 요구할 때 제기하기도 하고, 무단으로 점유하고 있는 점유자를 상대로 내 땅을 되찾기 위해 소송을 제기하기도 합니다. 즉, 토지인도소송이란 타인이 점유하고 있는 땅을 돌려줄 것을 요구하는 소송입니다. 만약 소유자와 아무런 관계 없이 무단으로 사용했다면 부당이득반환의무가 있으며, 소유자는 점유자에게 토지사용료 상당의 금전을 청구할 수 있습니다. 따라서 토지인도소송과 지료청구는 함께 진행되는 사례가 많으며, 점유기간이 장기간인 경우 상대방은 점유취득시효 주장으로 맞서기도 합니다. 토지인도소송 지료청구 5,600만 원 승소 사례 자세히 보기 https://blog.naver.com/lawyersmjwin/223277128778 그런데, 간혹 사유지가 도로로 사용되고 있는 경우도

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상법제41조 경업금지의무 위반으로 영업양도 권리금을 돌려받을 수 있을까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 한국부동산원 상업용부동산임대동향조사 자료에 따르면 2023년 권리금이 있는 상가점포의 비율은 56%로 절반이 넘는 점포에 권리금이 있는 것으로 드러났습니다. 그 중에서도 숙박 및 음식점업은 71.6%, 부동산 및 임대업은 61.1%의 비율로 권리금이 있는 상가점포의 비율이 높았습니다. 전국 평균 권리금은 약 3,500만 원이나 서울 지역은 평균 5,000만 원, 전남 지역은 평균 1,600여 만원으로 지역별 금액 차이가 있는 것으로 드러났습니다. 권리금 회수기회 보호 조항이 신설되면서, 상가점포의 영업 일체를 양도·양수하는 일이 증가하고 있습니다. 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차 계약을 정당한 사유 없이 임대인이 거절하지 못하게 함으로써 권리금 회수와 영업 양도가 동시에 이루어지는 경우가 많아졌습니다. 그런데 임차인이 권리금을 받고 영업을 양도한 후, 인근에 다시 동일업종 사업을 운영하는 경우가 있어 분쟁이 발생합니다. 영

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공유물분할청구소송 시 현물분할과 경매분할을 결정하는 법원의 판단기준은?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 상속으로 인하여 부동산을 공동으로 소유하는 공유지분 형태가 많아지고 있습니다. 피상속인이 부동산 소유관계를 정리한 후 상속을 하는 것이 바람직하나, 현실에서는 피상속인의 사망 직전까지 상속 문제를 해결하지 못하여 지분대로 상속한 후 공유물분할청구소송을 하는 일이 비일비재합니다. 공유지분의 경우, 부동산의 관리와 처분이 단독소유에 비해 자유롭지 않으며, 소유자 간 부당이득반환 등의 다툼이 발생하기도 합니다. 특히 부동산의 관리에 관한 사항도 지분의 과반수로 결정함으로써 소수 지분권자의 의사대로 사용·수익하기 어렵습니다. 지분을 1/2씩 가진 경우, 부동산 인도청구소송이 가능할까? 공유자 1인은 민법에 의하여 보존행위를 할 수 있고, 적법하지 않은 점유자에 대한 부동산 인도청구는 보존행위이므로, 1/2지분권자는 단독으로 사용 중인 다른 1/2지분권자에 대하여 부동산의 보존행위로서 인도청구할 수 있다는 것이 기존의 대법원 입장이었습니

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매매계약취소, 매수인이 잔금을 지급하지 않는 경우 매도인의 대처 방법은?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 한국인이 가장 선호하는 자산은 부동산입니다. 이는 통계자료로도 확인할 수 있습니다. 금융투자협회의 2022 주요국 가계 금융자산 비교 통계자료에 따르면 2021년 기준 한국의 가계자산은 비금융자산 64.4%, 금융자산 35.6%로 부동산이 가계자산에서 많은 비중을 차지하고 있으나, 해외 주요국의 경우 반대였습니다. 미국의 경우, 비금융자산 28.5%, 금융자산 71.5%, 일본의 경우에도 비금융자산 37%, 금융자산 63%로 금융자산의 비중이 높음을 확인할 수 있습니다. 한국인의 부동산 선호 현상은 과거부터 이어져왔으며, 한때 '부동산 불패 신화'라는 믿음이 널리 퍼지기도 하였습니다. 그런데 일반적인 금융자산과 달리, 부동산은 거래가 용이하지 않습니다. 거래 절차가 복잡하고, 거래 상대방을 찾는 일에도 오랜 시일이 소요됩니다. 게다가 거래 과정에서 각종 분쟁이 발생하곤 합니다. 이러한 불편함에도 여전히 한국인은 부동산을 주식,채

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집주인 실거주로 인한 전세계약갱신 거절은 전부 인정될까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 2020년 주택임대차보호법이 개정되어 주택임대차에도 계약갱신요구권이 도입되었습니다. 2년 거주 후 세입자가 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 규정한 것입니다. 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 …(중략)… 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 위 조항 중 제8호는 집주인의 재산권 행사에 제한을 없애기 위한 조항입니다. 그런데

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무단침입 주거침입죄 처벌 수위는 어느 정도일까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 연인 또는 집주인-세입자 사이에 발생하기 쉬운 생활폭력인 무단침입 신고 건수가 증가하고 있습니다. 경찰청 자료에 따르면 2014년 주거침입 검거인원은 8,223명이었으나 2019년 약 1만 5,600여 명으로 2배 가까이 증가한 것으로 밝혀졌습니다. 특히 주거침입죄는 다른 범죄와 함께 이루어지는 경우가 대부분으로 데이트 폭력과 맞물려 증가 추세에 있습니다. 그렇다면 무담침입 주거침입죄 처벌 수위는 어느 정도일까요? 형법 제319조(주거침입) ① 사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처한다. 집 내부에 들어가야만 주거침입죄가 성립될까? 대법원은 주거의 범위에 대해 다음과 같이 판시하였습니다. "주거침입죄에서 주거란 단순히 가옥 자체만을 말하는 것이 아니라 그 정원 등 위요지를 포함한다. 따라서 다가구용 단독주택이나 다세대주택·연립주택·아

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상가재건축 시 임대차 계약갱신 거절이 인정되려면?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 지난 몇 년간 아파트 매매 규제가 강화되어 반사이익으로 투자자들은 비아파트 분야에 집중하고 있는 모양새입니다. 특히 꼬마빌딩 투자의 인기는 몇 년 동안 식지 않고 있으며, 금리가 더 이상 오르지 않을 것이라는 전망에 투자자들이 더욱 몰리고 있습니다. 꼬마빌딩 투자가 인기인 이유는 노후화된 건물을 재건축, 리모델링 등을 통해 가치를 올릴 수 있기 때문입니다. 상가재건축을 통해 가치를 올린 사례는 뉴스에 자주 보도되며, 특히 연예인 재테크 방법으로도 널리 알려져 있습니다. 몇달 전, 배우 공효진씨가 2016년 63억 원에 매입한 부동산을 매매가격 160억 원에 매물로 내놓아 화제가 되었습니다. 2층짜리 건물을 허물고, 총 9층 규모로 재건축하여 건물 가격을 올린 것입니다. 단순히 뉴스 기사만 보면 순식간에 많은 돈을 버는 투자로 생각하기 쉽지만, 실제 상가재건축의 과정은 쉽지만은 않습니다. 상가재건축을 염두에 둔 투자를 할 때 눈여

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공유토지의 지상 건물철거소송이 가능할까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 대지도 공유관계이고 건축물도 공유인 복잡한 권리관계에 있는 부동산이 있습니다. 민법 제256조에 따라 공유물의 관리에 관한 사항은 과반수(1/2을 넘는) 지분으로 결정하는 것인데, 토지의 과반수 지분 소유자와 건축물의 과반수 지분 소유자가 다르면 문제가 더욱 복잡해집니다. 대지와 건축물의 과반수 지분 소유자가 다른 경우는, 건축 이후 오랜 시간에 걸쳐 대지와 건축물의 지분에 관한 상속·증여·매매가 발생하면서 지분이 특이하게 나뉘어지고, 현재 지분 소유자는 건물 건축 당시 상황과 아무런 관련이 없는 사람들인 경우가 대부분입니다. 지상권, 임차권이 존재하는 등으로 건축물이 대지를 사용할 수 있는 경우를 제외하고 사례를 단순화하여 문제 해결 방안을 설명해드리겠습니다. 사례 땅은 A가 2/3, B가 1/3의 지분을 가진 공유토지이고, 건물은 A가 1/5, B가 3/5, C가 1/5의 지분을 가진 공유물이 있습니다(집합 건물이 아니라 지

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편면적 강행규정 사례-임대차계약 기간이 1년일 경우 2년 거주 가능할까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 편면적 강행규정이란 계약 당사자 중 어느 한쪽에 대해서만 당사자의 약정보다 앞서는 효력이 있는 것으로, 계약서에 적혀 있더라도 어느 한쪽에 불리한 사항은 적용되지 않는다는 의미입니다. 대표적인 예가 임대차보호법의 강행규정입니다. 주택임대차보호법 제10조 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 상가건물임대차보호법 제15조 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 두 법률의 명칭에서 알 수 있듯이 두 법률 모두 임차인 보호를 위해 제정된 법률입니다. 국회는 임대인-임차인 사이에는 통상 갑을 관계가 형성되어 있어 임차인이 임대인의 부당한 요구를 거부하기 어렵다고 판단하여 임차인을 보호하기 위하여 편면적 강행규정을 제정해 두었습니다. 강행규정은 당사자의 의사에도 불구하고 배제할 수 없는 규정입니다. 즉, 임대인과 임차인 사이에 법률의 편면적 강행규정에도 불구하고 유효한 것으로

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점유취득시효,승소와 패소를 결정짓는 소송 쟁점은?

부동산전문변호사는 법무법인(유한)진솔의 블로그 별명입니다. 20년 넘게 내 땅인 줄 알고 남의 땅에 살고 있었다면, 소유권 취득이 가능할까요? 민법 제245조에는 내 땅인 줄 알고 오랜 기간 타인의 땅을 차지했을 경우, 소유권을 얻을 수 있도록 하는 규정이 있습니다. 민법 제245조 ① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. 하지만 단지 20년간 점유했다는 사실만으로는 소유권을 취득케 하지 아니하며, 실제 법리 적용은 무척 까다롭습니다. 결국 개별 상황에 따라 소유권 취득이 가능할 수도, 불가능할 수도 있습니다. 소송쟁점 ① 자주점유 시효취득 소송에서 가장 중요한 쟁점은 '자주점유'의 여부입니다. 자주점유란 소유의 의사를 가지고 하는 점유를 의미합니다. 소유의 의사 없는 점유는 타주점유이며, 자주점유는 법률에 의해 추정되기에, 토지소유자가 타주점유임을 주장·입증해야만 합니다. 다만, 토지소유자가 소유의 의사가 없었다고 주장할

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원상회복의무와 상가 권리금의 관계, 누가 원상복구를 해야 할까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 임차인은 임대차 종료시 원상복구를 해야 한다는 것은 대부분 알고 계실 것입니다. 대다수 임대차 계약서에 명시되어 있기는 하지만, 계약서 상 '임차인은 임대차 종료시 임차목적물을 원상회복한다'는 조항이 기재되어 있지 않아도 의무가 있기는 마찬가지입니다. 민법에서 임차인의 원상회복의무를 규정하고 있기 때문입니다. 민법은, 무상으로 사용하는 계약인 사용대차에서 차주가 반환할 때에는 원상회복해야 한다는 규정을 두고 있고, 위 규정을 임대차에서 준용하고 있습니다. 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. 민법 제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다. 원상회복이란 원래 상태대로 회복한다는 의미로서, 임차인이 상가 점포를 임대차할 당시의 상태대로 회복해야 한다는 의미입니다. 따

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권리금 회수방해 소송 시 시설비는 어떻게 될까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 2015년 상가건물임대차보호법이 개정·시행되면서 권리금을 법제화하였습니다. 2015년 법 개정 이전에는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익은 법적으로 보호받지 못하였습니다. 임대인이 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한없이 이용하는 것이 관례였고, 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당해야만 했습니다. 이에 임차인 보호를 위해 국회는 권리금을 법제화하였고, 권리금 회수방해 시 손해배상책임을 부과하였습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하

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시효취득 소송 시 처분금지가처분을 하지 않는다면?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 민법 제245조는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자에게 부동산소유권을 취득할 수 있는 권리를 규정하고 있습니다. 민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. 하지만 자칫 토지소유자의 권리를 과도하게 침범하는 결과를 야기할 수 있기 때문에 관련 법리는 까다롭고, 법원의 판단 또한 엄격한 법률적 요건을 충족시켜야만 인정받을 수 있습니다. 점유취득시효 소송에서 해당 토지가 취득시효 완성 이후에 소유권이 변경된 경우를 자주 볼 수 있습니다. 시효취득 완성에 의한 소유권이전등기청구권은 완성 당시 소유자에 대한 채권적 청구권이기 때문에, 대부분 사건은 소유자 변동에 따라 현재 토지소유자가 새로운 이해관계인이냐, 대항할 수 있는지 여부가 소송의 쟁점이 됩니다. 오늘 소개할 소송 사례는 소송 말미에 소유자가

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상가임대차보호법 10년, 최초의 임대차란 무엇일까? 임차인 명의 변경 시 법적 효력은?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 상가임대차와 관련한 분쟁은 꾸준히 발생합니다. 임대인과 임차인 간의 입장 차이가 있을 경우, 원만히 협의하여 상생하는 방도를 찾는 것이 이상적이나, 이것이 불가능할 때에는 법률의 힘을 빌리게 됩니다. 따라서 임대인과 임차인 양 측 모두 상가임대차 관련 법률을 정확히 알아야만 합니다. 상가임대차보호법 10년, 어떤 의미인가요? 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)은 상가임차인의 안정적인 영업을 보호하기 위하여 임차인이 계약을 갱신할 수 있는 규정을 두고 있습니다. 과거에는 5년까지 계약을 갱신할 수 있었는데, 2018년 법 개정으로 10년까지 계약갱신을 할 수 있게 되었습니다. 상가임대차보호법 10년은 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 기간을 의미합니다. 그리고 상가임대차법은 시행령에서 정한 금액을 보증금을 넘는 고액의 임대차의 경우 법 내용 중 일부 조항만 적용하고, 대부분의 조항은 적용되지 않는 것으로 규정하고 있지만, 계

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토지사용료 청구소송 승소 사례 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 산에 공사를 하여 도로를 만들거나 공장을 건축하는 경우가 있습니다. 이러한 경우, 절개하거나 훼손된 산에는 안전을 위하여 경사면과 옹벽을 만들게 됩니다. 그러다보니 실제 차량이 다니는 도로나 공장이 지어지는 부지보다 훨씬 넓은 임야에 공사를 해야 하고, 법면이라 일컫는 경사면이 만들어지게 됩니다. 산을 깎아 공사나 건축을 할 때, 안전을 위해 필요한 경사면도 자신의 토지에 만들어야 합니다. 그런데 인접한 옆 토지에 경사면을 만들게 되면 어떻게 해야 할까요? 실제 사례 A는 자신의 임야에 개발행위허가를 얻고 공장을 건축하였습니다. 그런데 인접한 토지소유자 B가 경계를 확인해보니, A가 B의 산을 깎아 경사면을 만들었다는 사실을 알게 되었습니다. A는 B의 토지를 이미 깎아 계단식 경사면을 만들어버려 B는 해당 부분 토지를 사용할 방법이 없게 되었습니다. B는 A에게 항의했지만, A는 자신의 땅에 건물을 지었을 뿐 B의 토지를 침범

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부동산전문변호사 상담 후기 보기

법률 문제, 누구와 상담해야 할까요? 부동산 법률고민이 생긴다면, 전문가를 찾아가 상담하게 됩니다. 하지만 살면서 수사를 받거나, 재판을 하게 되는 일은 많지 않기에 상담에 앞서 어떤 변호사의 조언을 들어야 할지 막막하기만 합니다. 부동산 법률 분쟁은 누구의 도움을 받아야 할까요? 법률상담 후 직접 작성해주신 소중한 후기입니다. 부동산전문변호사 선정 기준 대한변호사협회에서는 전문 분야 등록 제도를 운영하고 있습니다. 아래 세 가지 요건을 충족하면 등록할 수 있습니다. ① 법조 경력이 3년 이상일 것 ② 전문분야 관련 교육을 14시간 이상 이수하였을 것 ③ 최근 3년 내에 해당 분야 사건을 30건 이상 수임하였을 것 이 제도는 수 년간 해당 분야를 연구하여야 자격을 취득하는 것이 아니라, 전반적인 법조 업무를 익힌 후 자신에게 특화된 분야를 스스로 선택하여 등록하는 제도입니다. 따라서, 전문변호사 그 자체로는 실력이 보장되지는 않습니다. 실무 경험이 많아야만 사건의 쟁점 파악과 결과

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토지인도소송 지료청구 5,600만 원 승소 사례

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 타인의 부동산을 사용하는 경우는 임대차, 사용대차, 무단점유의 3가지로 나누어 살펴볼 수 있습니다. 계약을 맺고 사용하는 것이 임대차, 사용대차인데 그 중 임대차는 돈을 내고 사용하는 것이며, 사용대차는 무상으로 사용하는 것입니다. 소유자와 아무런 계약 관계없이 무단으로 사용하는 경우에는 부당이득반환의무가 있으며, 소유자는 점유자에게 토지사용료 상당의 금전을 청구할 수 있습니다. 오늘 소개해드릴 승소 사례는 A가 지료청구한 것에 대하여 상대방 B가 지료를 지급할 의무가 없다고 다툰 사건입니다. 실제 사례 A는 서울 동에 대지를 소유하고 있습니다. A의 대지 일대는 오래전부터 재개발이 논의되어 온 곳이어서 A는 자신의 땅에 주택을 신축하거나, 다른 용도로 사용할 생각은 하지 않고 그대로 방치하여 두었습니다. A가 오랜 기간 토지소유권을 행사하지 않고 방치하고 있자, 인접한 대지 소유자인 B는 A의 대지 중 약 35평 가량이나 되는

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분양계약해지- 중요한 사항에 대한 착오가 있는 경우

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 몇년 전, 지식산업센터가 새로운 부동산 투자처로 각광받던 시기가 있었습니다. 1990년대 '아파트형 공장'이라 불렸으나 이후 지식산업센터라는 정식 명칭이 생기고, 부동산 규제에서 벗어난 덕분에 많은 은퇴자들이 노후대책으로 지식산업센터에 투자하였습니다. 투자처로 각광받았던 중요한 이유 중 하나는, 계약금만 내면 중도금 및 잔금까지 대출이 가능한 조건으로 분양한 곳이 대부분이라 소자본으로 투자가 가능하다는 점이었습니다. 나아가 일부 분양대행사에서는 중도금 이자를 회사에서 부담하는 조건으로 '무이자 중도금 대출'을 내세워 홍보하기도 하였습니다. 오늘은 무이자 중도금 대출을 조건으로 지식산업센터 부동산을 분양받았으나, 금융권에서 대출이 거절되어 소송에 이른 사례를 소개해드리겠습니다. 실제 사례 A는 2021년 B건물 분양대행사인 C회사 홍보 전화를 받고 모델하우스를 방문하였습니다. 직원인 D는 A에게 계약금 10%는 납입해야 하나, 중

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증여무효소송, 명의신탁을 이유로 부동산 소유권을 되찾을 수 있을까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 지난 10년간 상속과 관련된 분쟁은 폭발적으로 증가하였습니다. 2022년 이혼소송은 3만 2041건으로 전년도 대비 1만 5천여 건이 줄어든 반면, 상속 소송은 3만 321건에서 4만 6496건으로 53.3% 증거하여, 지난 10년간 가정법원 내 부동의 1위였던 이혼소송 건수를 지난 해 처음으로 상속 소송이 넘어섰습니다. 이는 집안의 수치라며 가족 간의 다툼을 감추고 쉬쉬하던 분위기에서, 자신의 권리를 찾기 위해 거쳐야 하는 과정으로 받아들이는 인식의 전환에서 기인한 것으로 판단됩니다. 몇년 전, 가족을 위해 희생한 아버지가 자녀들을 상대로 불효소송을 제기하는 줄거리의 드라마가 있었습니다. 효를 당연시하던 과거와 달리 키워주신 은혜를 잊고 연로하신 부모님을 등한시하는 세태를 미디어가 반영한 것입니다. 드라마 속의 소송 내용과 과정은 실제와 많이 다르지만, 불효소송이라는 소재를 통해 가족의 의미에 대해 생각해 볼 기회를 주었다는

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공유부동산, 지분이 1/2일 경우 인도청구소송 가능할까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 민법은 공유물의 관리, 보존에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정한다고 규정하고 있습니다. 이에 따라 공유부동산을 누가 어떻게 사용할지, 임대차를 할지 등 공유물의 관리, 보존에 관한 사항은 1/2을 초과하는 공유지분으로 결정할 수 있습니다. 민법 제265조(공유물의 보존, 관리) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다. 예를 들어 A, B, C 3인이 모두 1/3 지분을 가지고 있는 경우, A가 반대하더라도 B, C가 의견을 모아 B또는 C가 단독으로 사용할 수 있고, 적법하게 임대차 할 수도 있습니다. 다만 A에게 1/3 지붕에 해당하는 사용료(부당이득)는 지급해야만 합니다. 지분을 1/2씩 가진 경우 그런데 A와 B 두 사람이 지분을 1/2씩 가진 경우 문제가 발생합니다. A도 B도 모두 1/2을 초과하는 지분이 없어 두 사람이 의견 통일을 하지 않으면,

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상가전문변호사가 알려주는 임대차계약 종료 후 월세 산정

안녕하십니까, 상가전문변호사 부동산소송TF입니다. 최근 몇 년 간 상가임대차와 관련한 여러 법률이 개정되면서 임대인·임차인 간 분쟁이 증가하는 추세에 있습니다. 가장 크게 바뀐 부분은 권리금과 계약갱신요구권으로, 권리금을 법적으로 보호하여 임차인의 권리금 회수기회가 보장되어 이를 방해한 경우 임대인이 손해배상을 하도록 하였으며, 계약갱신요구권을 10년으로 확대하여 임차인이 안정적으로 영업활동을 할 수 있도록 법률로써 보장하였습니다. 이처럼 임차인의 권리를 보다 보호하는 방향으로 법률이 개정되어 왔으며, 법원의 판결 또한 마찬가지입니다. 오늘은 상가전문변호사가 임대차계약 종료 이후 월세 산정에 관한 법원의 판례에 대해 설명해 드리겠습니다. 임차인이 계약 종료 후 계속하여 장사를 한다면, 월세는 얼마로 책정되어야 할까? 상가 관련 분쟁의 상당수는 계약 종료 이후 임차인이 상가에서 계속 영업을 하면서 사용수익하는 상황에 있습니다. 이 경우 임대인은 건물인도청구를 하게 되는데, 임대차 종료

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부동산전문변호사 상담, 효과적인 방법과 후기 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 지난 한 해 동안 접수된 민사본안소송 접수건수는 82만 9,897건으로 수많은 분쟁이 발생하고 있음을 짐작케 합니다. 그런데, 막상 다툼이 시작되면 누구에게 도움을 받아야할지 막막합니다. 오늘은 부동산전문변호사 상담의 효과적인 방법과 후기를 소개해드리겠습니다. 부동산변호사 상담 전 결정할 사항 대면상담 vs 비대면상담 코로나19이후 비대면 서비스가 확대되었고, 대면활동이 제한되었던 만큼 비대면상황에 익숙해졌습니다. 더불어 플랫폼 시장이 성장함에 따라 플랫폼에서 부동산전문변호사 상담 사례를 작성하면, 부동산전문변호사들이 상담해주는 일도 많아졌고, 카카오톡 등 메신저를 이용한 상담도 활발해졌습니다. 하지만 대면상담과 비대면상담은 상담의 깊이가 다릅니다. 이메일, 게시판, 메신저 등을 이용한 비대면상담은 사건의 자세한 내용을 서술하기 어렵기 때문에 정확한 진단을 내이기에는 부적합한 방법입니다. 사실관계가 조금만 달라도 법률 분쟁의 승

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민사조정, 화해권고결정에서 결정된 사항을 이행하지 않으면 매매계약해제가 가능할까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 민사 재판에서는 어떠한 명 판결도 조정에 의한 해결만 못하다는 격언이 있습니다. 원고와 피고, 양 당사자가 조금씩 양보하여 원만한 해결책을 찾고, 양 당사자가 동의한 내용으로 재판을 끝내는 것이 판사의 판결보다 낫다는 의미입니다. 이러한 이념 하에, 법원은 민사조정이나 화해권고결정에 의한 해결을 자주 시도합니다. 양 당사자가 합의한, 가장 원만한 해결 방법임에도 불구하고 민사조정이나 화해권고결정에서 정한 사항을 지키지 않아 분쟁이 이어지는 사건들이 있습니다. 오늘 소개할 사건은 부동산 매매계약과 관련하여 소송이 진행되던 중 조정으로 끝난 사건이, 다시 분쟁으로 이어진 사건입니다. 사건 내용 A와 B는 부동산 매매계약을 체결하였는데, 매매대금 잔금지급 및 전세입자 모집과 관련하여 분쟁이 발생하였고, 소송 끝에 결국 조정으로 해결되었습니다. 조정조서에는 부동산 매매계약에서 정하는 주요한 사항, 지급할 대금액과 지급 시기 등이 기재되

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지료청구소송, 선의점유자의 과실수취권 주장으로 토지사용료를 1/10로 감액한 승소 사례

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 오늘은 부동산소송TF의 전문 분야인 토지소송 승소 사례를 소개하겠습니다. 빈번하게 발생하는 토지 경계 분쟁 토지가 지적도상 경계와 실제 사용하는 경계가 달라 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 토지를 침범당한 소유자는 자신의 토지를 타인이 사용하고 있었던 사실에 억울함을 표현하지만, 토지를 침범한 사람의 입장을 들어보면 그 또한 억울하기는 마찬가지입니다. ·자신의 건물, 주택이 일부러 옆집 토지를 침범하도록 건축하는 사람이 어디 있겠느냐, 그런 사실을 전혀 알지 못했고 수십 년간 살아왔다. ·나는 건물을 건축한 것도 아니고, 전 소유자로부터 매수한 것이다. 남의 땅을 침범했다고 하면 이런 건물을 누가 사겠느냐. · 남의 땅인 줄도 몰랐는데 지난 과거의 토지 사용료를 다 내라고 하면 어떻게 하느냐. 토지소유자 자신의 토지를 침범당한 토지소유자는 건물철거, 토지인도, 지료청구(부당이득반환청구) 소송에서 측량을 통하여 상대방이 침범한

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통행방해의 해결-통행권 소송과 일반교통방해 고소

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 통행권에 관한 다툼은 종전에 존재하고 있는 통행로에 대해서 토지 소유자가 통행을 막는데서 비롯되기 마련입니다. 많은 통행권 소송을 진행하였지만, 타인의 토지에 종전에 없는 통행로를 개설해 달라는 소송은 보지 못하였습니다. 법리상 불가능한 것은 아니지만 그런 내용의 사건은 많지 않습니다. 통행방해의 이유는 경제적 목적 통행로 소유자가 길을 막는 이유는 대부분 경제적 목적입니다. 등기부등본상 개인 소유의 토지이고, 재산세도 내고 있는 사유지인데 타인들이 마음대로 통행하면서 이익을 누리고, 토지소유자는 자신의 뜻대로 토지를 사용하지 못하는 불만에서 다툼이 시작됩니다. 대부분의 통행방해 사건은 초기에 금전에 관한 협상이나 제안이 있기 마련이고, 협상이 결렬되면 소유자가 통행을 막는 수순으로 사건이 진행됩니다. 통행로 중에는 인접한 여러 토지가 모여 통행로를 이루고 있는 경우가 있습니다. 자연적으로 형성된 도로가 그러하고, 지목도 다양한

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건물철거소송 승소 사례, 취득시효 완성으로 인한 토지소유권을 주장한 소송 상대방

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 건물철거청구소송은 토지소유자가 그 지상의 건물소유자를 상대로 철거를 구하는 것으로, 건물이 적법하게 지어졌으나 이후 토지사용에 대한 권리가 사라진 경우이거나, 건물이 무단으로 타인의 토지를 침범하여 지어진 경우에 흔히 발생하고 있습니다. 토지소유자의 건물철거소송에 대하여 건물소유자는 세 가지 종류의 주장으로 대응하게 됩니다. ① 토지소유자는 아니지만 토지를 사용할 권리가 있다(토지임대차, 지상권). ② 토지를 시효취득하였다. ③ 철거소송은 토지소유자에게 아무런 이익이 없고 건물 철거의 피해가 막심하여 권리 남용에 해당한다. 오늘 소개할 승소 사례는 주택이 옆집 경계를 넘어서 지어져 있어, 토지소유자가 옆집 건물 소유자를 상대로 철거 청구를 하였고, 건물소유자는 20년 이상 소유의 의사로 토지를 점유해왔다고 주장하며 시효취득 및 권리남용 주장을 한 사건입니다. 사건 내용 A는 옆집에 사는 B의 건물이 자신의 토지 경계를 침범하여

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집행권원과 강제집행-2번이나 집행문 부여의 소를 제기하였으나 전부 패소한 소송 상대방

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 법률상담을 하다 보면 다음과 같은 질문을 받을 때가 있습니다. 소송을 해서 승소하면, 법원이 언제까지 돈을 주라고 날짜를 정해주나요? 법원이 언제까지 철거하라고 날짜를 정해 주나요? 집행권원 법원의 판결은 날짜를 정해서 언제까지 무엇을 하라고 하는 것이 아닙니다. 재판에서 승소하면 강제집행을 할 권원, 예를 들면 상대방의 재산에 압류나 경매를 진행하거나 집행관을 통하여 철거를 할 수 있도록 하는 등의 집행권원을 부여하는 것입니다. 승소했음에도 불구하고 돈을 주지 않으면 채권자가 신청하여 채무자의 계좌를 압류하고, 부동산에 경매를 진행할 수 있습니다. 법원의 판결 내용을 자발적으로 이행하는 사람도 있지만, 그렇지 않은 사람도 많습니다. 판결을 받는다는 것은 결국 패소한 사람이 자발적으로 판결에 따르지 않더라도, 강제적으로 결과를 얻을 수 있음을 의미합니다. 따라서 소송은 항상 강제집행을 생각하고 진행을 해야 하며, 승소 판결을 받

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부동산전문변호사 선임 전 체크해야 할 2가지!

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 법률분쟁이 발생하면 전문가의 도움을 받아야만 합니다. 부동산전문변호사 선임 전 체크해야 할 사항, 속 시원히 알려드리겠습니다! 같은 사건, 다른 결과? 같은 사건이라도 변호사에 따라 판결이 달라지나요? 대답은 Yes입니다! 민사소송의 대원칙은 '변론주의'입니다. 변론주의란 소송의 사실자료, 증거의 수집제출을 당사자에게 맡기고 당사자가 변론에서 제출한 자료만을 기초로 재판을 진행하는 것입니다. 공정한 재판을 위해 반드시 지켜져야만 하는 중요한 원칙이 바로 '변론주의'입니다. 결국, 변론주의 원칙에 따라 당사자가 자신에게 유리한 사실과 증거를 제출하지 않으면, 승소할 수 있는 사건에서도 패소하는 결과가 발생합니다. 고도의 전문성이 필요한 부동산 소송 형사소송과 민사소송 중 변호사의 실력에 따라 결과가 바뀔 확률이 높은 것은 바로 민사소송입니다. 형사소송의 경우, 대략적인 결과 예측이 가능합니다. 범행사실, 과거 범죄 이력, 피해자의

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통정허위표시 채무부존재확인소송 승소 사례 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 회사의 운영은 합법적인 범위 내에서 이루어져야 하지만, 더 많은 이익을 창출하기 위해 때로는 불법적인 운영 방식을 선택하기도 합니다. 불법적인 일을 맡게 된 임직원은 과거부터 관행처럼 이루어지던 일이라 혹은 지시를 거부하면 회사에서 쫓겨나게 될 것이 두려워서 하고 싶지 않음에도 불구하고 회사의 요구를 수용하는 경우가 발생합니다. 회사를 위해 했던 일, 법적 책임은 누가 져야 할까? 오늘 소개할 통정허위표시 채무부존재확인소송 승소 사례는 회사 내에서 관행적으로 불법적인 업무 처리를 하던 것이 적발되어 수사를 받으며 시작된 사건입니다. 회사에서는 임원에게 피해를 주지 않을 테니 표면적으로 처벌받기를 요구하였고, 임원은 회사의 지시에 따랐으나 시간이 흐른 후 회사는 해당 임원에게 법적 책임을 묻게 됩니다. 사건 내용 A회사는 운수회사로 30년 전부터 매출의 일부를 누락하는 방법으로 세금을 포탈하여 오다, 내부고발자에 의하여 고발되어

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매매계약 잔금일을 합의하여 변경한 경우, 법적 효력은?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 부동산 매매계약은 큰 돈이 오가는 거래이다보니 분쟁이 빈번하게 발생합니다. 특히 부동산 시세가 급격히 변동하는 시기에 더욱 그러합니다. 오늘 소개할 사건은 매매계약 잔금일을 앞당기는 합의로부터 시작된 분쟁입니다. 사건 내용 A와 자신의 아파트를 B에게 매도하는 계약을 체결하고 계약금을 받았습니다. 잔금 지급일은 2020년 3월 31일이었는데, A는 B로부터 받을 잔금으로 다른 아파를 매수할 계획을 세웠습니다. 이에 A는 B에게 잔금일을 한 달 앞당길 수 있는지를 물었고 B는 동의하는 취지로 대답하였습니다. A는 B와 잔금일을 합의하여 변경하였다고 생각하였고, 다른 아파트 매매계약을 하였습니다. 그런데 B는 A가 요청한 날에 잔금을 지급하지 않았고, 계약서에 정한 잔금일에 잔금을 지급하였습니다. 결국 A는 다른 계약에 큰 문제가 생겨 손해를 보았습니다. A는 B가 잔금일을 한 달 앞당기기로 합의하였는데 이를 지키지 못했으므로 B의

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공유물분할청구의 모든 것, 한 눈에 정리하기

부동산전문변호사는 법무법인(유한)진솔의 블로그 별명입니다. 관리하기 어렵고, 분쟁이 잦은 부동산 공유관계 부동산에 대한 공유관계는 상속에 의하여 상속인들에게 지분등기되는 것이 가장 흔한 사례입니다. 이 외에도 지분별로 매매된 경우, 공동투자를 하여 지분으로 매수한 경우 등도 있습니다. 하나의 부동산을 여러 사람이 지분으로 공유하게 되면, 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분, 변경할 수 없고, 공유물의 관리에 관한 사항은 지분 과반수로 결정해야 합니다. 따라서 신축· 증축 등 개발행위를 하기 어렵고, 매매나 임대차 등에서도 어려움이 발생하고, 공유자 간 부당이득 등의 다툼이 발생합니다. 민법 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다. 민법 제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 민법 제 265조(공유물의 관리, 보존) 공

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상가 임대료 월세 인상, 5%를 초과하여 인상할 수 없다? 반은 맞고 반은 틀리다!

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 상가임대차와 주택임대차는 모두 차임증감청구권을 규정하고 있습니다. 흔히 월세 5% 인상 제한 규정이라고 말하는데, 주택임대차에서는 위 규정으로 소송까지 이어지는 경우는 찾기 쉽지않고, 대부분 상가임대차에서 임대료 5% 인상과 관련된 법률 분쟁이 많은 편입니다. 상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 상가건물임대차보호법 제4조(차임 등 증액청구의 기

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유익비 상환청구권이 소송에서 인정받기 어려운 이유

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 민법의 임대차 규정에는 임차인의 비용상환청구권을 규정한 조항들이 있습니다. 임대차 계약에서는 임대인이 건물을 유지하고 수선할 의무를 부담하므로, 임차인이 건물의 수선과 유지에 비용을 사용한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있도록 한 규정입니다. 민법 제626조(임차인의 상환청구권) ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 필요비란? 필요비는 건물의 보존에 관한 비용입니다. 누수가 발생하거나 건물에 문제가 생겼을 때 수선 비용을 들이는 경우가 대표적인 사례이며, 임차인이 필요비를 지출한 때부터 임대인에게 즉시 청구할 수 있습니다. 유익비란?

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권리금회수방해로 반환소송을 당한다면? 3억 5천만 원의 청구를 기각시킨 임대인 승소 사례!

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 얼마 전, 헌법재판소에서 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는 것으로 규정한 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 중 제10조 제1항 단서 제1호에 관한 부분이 헌법에 위반되지 아니한다는 결정을 선고하였습니다. 헌법재판소는 임차인이 임대차계약에 있어 가장 기본적이고 주된 의무인 차임의 지급을 3기의 차임액에 이르도록 이행하지 아니한 경우에는 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 깨어졌다고 보아 당해 임차인을 권리금 회수기회 보호대상에서 제외함으로써 임대인과 임차인 양자 간의 이해관계를 조절하고 있는 것이라 할 수 있다(헌법재판소 2023. 6. 29. 선고 2021헌바264 결정)며 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정을 선고하였습니다. 코로나로 인해 영업활동이 어려웠던 지난 몇 년간 권리금 분쟁은 뜸하였으나, 최근 경기가 활성화되면서

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토지경계침범 실제 사례를 통해 알 수 있는 자주점유 인정 요건은?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다.. 등기부상 면적과 실제 자신의 땅의 면적과 모양이 다른 경우들이 있습니다. 이러한 경우, 점유취득시효 소송을 통해 침범한 토지의 소유권을 얻거나, 토지인도소송을 통해 상대방이 점유하고 있는 내 땅을 찾아올 수 있습니다. 두 소송 모두 결코 쉽지 않은 소송이며, 법률적 요건에 알맞게 주장해야만 법정에서 인정받을 수 있습니다. 점유취득시효와 토지인도소송 업무실적 공개 https://blog.naver.com/lawyersmjwin/221311048083 오늘은 자신의 토지에 건물을 신축하려고 하다가 점유취득시효 소송을 제기한 실제 사례 소개해드리겠습니다. 토지경계침범 실제 사례 1998년 A는 시골의 토지와 지상의 주택을 매수하였습니다. 매매 당시 따로 경계측량은 하지 않고 토지경계 부근의 논둑을 기준으로 논둑 아래쪽을 자신이 매수한 토지로 알고, 계속하여 살아왔습니다. 그런데 2012년 경, B가 A의 주택과 인접한 논둑 위쪽의

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공유물분할청구소송 시작 전 처분금지가처분 필수일까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 부동산과 관련된 소송에서 가장 자주 이루어지는 보전처분은 점유이전금지가처분과 처분금지가처분입니다. 이 중 처분금지가처분은 부동산에 대한 소유권의 이전, 저당권·전세권·임차권 설 정 및 그 밖의 처분행위를 금지하기 위한 가처분입니다. 이는 소송과 집행절차에서 당사자를 항정시킬 목적을 가지고 있습니다. 소유권이전등기청구소송이나 건물철거청구소송을 하게 되면, 소송 시작 전 처분행위를 금지하는 것이 필수입니다. 부동산 등기를 상대방으로부터 이전받기 위하여 소송을 하는 중에 다른 곳에 소유권을 처분하거나, 건물의 철거를 청구하고 있는데 건물 소유권이 변동되면, 소송에서 이겨도 강제집행이 불가능한 무익한 판결이 되기 때문입니다. 소유권이전등기청구소송이나 건물철거청구소송에서는 이를 간과하는 경우는 거의 없습니다 공유물분할청구소송에서 간과하기 쉬운 처분금지가처분! . 공유 부동산에 관한 분할청구는, 공유자 전원이 소송의 당사자여야 하고 1인이

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주위토지통행권 패소 사례를 통해 알 수 있는 성립 요건은 무엇일까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 오늘은 통행권소송 패소 사례를 통해 성립 요건을 알려드리겠습니다. 실제 사례 A는 자신의 주택 뒤로 다니는 사람이 거의 없고, 다니더라도 인근 주민이 가끔 지나는 것이어서 이를 묵인해주고 있었습니다. 그런데 A의 주택 뒤에 다른 전답과 임야를 외지인이 매수하였고, 그 곳에 종교시설을 지으려 한다는 소문이 났습니다. 급기야 모르는 사람들이 A의 주택 옆 통로를 지나다니기 시작하였습니다. 이에 A는 대문을 설치하고, A의 토지를 지나다니지 못하도록 하였습니다. 종교시설을 지으려던 B는 A가 유일한 길을 막았다며 통행권확인소송을 제기하였습니다. 부동산소송TF의 법률적 조력 신문재 변호사는 B가 A를 상대로 제기한 소송에서 피고 A의 소송대리인이 되어 사건을 진행하게 되었습니다. B의 변론 B가 매수한 토지는 A의 주택 옆에 있는 통로를 통해 오랫동안 경작이 이루어진 토지이다. A의 토지는 B가 매수한 토지로 통행할 수 있는 유일한 통

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교육비 반환, 퇴사 후 회사와 직원의 소송 사례

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 회사에서는 근로자의 근로능력 향상이나, 업무상 자격증의 필요와 같은 사유로 해외 유학을 보내주거나, 자격 훈련 시켜주거나, 교육비를 지원하는 등 비용을 지출하는 경우가 있습니다. 회사는 해당 근로자가 향후에도 장기간 근무할 것이라는 예상 하에 교육을 지원합니다. 그런데 해당 교육을 받은 근로자가 그 후 바로 퇴사를 한다면 큰 낭패를 볼 것입니다. 따라서 기업은 일반적으로 근로자와 미리 향후 교육, 훈련 후 퇴사를 하는 경우 퇴사시기에 따라 비용 반환 범위를 정하는 문서를 작성한 후 직원 교육 비용을 지출합니다. 회사와 근로자 사이에 사전에 위와 같은 합의가 있었다면, 그에 따르면 되는 것이어서 분쟁이 발생할 확률이 낮습니다. 그런데 오늘 소개할 소송 사례는 기업이 위와 같은 사전 설명이나 합의없이 훈련비를 지출하였는데, 근로자가 퇴사한 이후 기업 측이 소송을 제기한 사례입니다. 항공사와 조종사 사이에 벌어진 소송 A항공사는 근로

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공유지분 취득시효 완성, 2가지 사례로 인정 요건 알아보기!

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 취득시효 완성을 주장하는 사람이 부동산의 공유자이거나, 반대로 시효취득 목적물인 부동산이 공유인 경우가 종종 있습니다. 민법의 공유에 관한 법리와 시효취득에 관한 법리가 합해져 사안이 복잡해 보이기도 합니다. 공유자 전원이 시효완성자로서 제3자의 토지를 시효취득하는 경우나, 시효취득의 대상이 공유물인 부동산의 경우는 지분에 따라 등기청구하면 되는 것으로 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다. 공유지분 점유취득시효 법리(法理) https://blog.naver.com/lawyersmjwin/221000854533 이번 포스팅에서는 공유자 사이에 시효완성을 주장하는 사건이나, 공유자 1인이 제3자에 시효완성을 주장하는 2가지 사례로 인정요건을 알아보겠습니다. 사례를 단순화시켜 설명드리겠습니다. 토지의 공유자 1인이 공유토지 전부를 점유하여 다른 공유자에게 취득시효 완성을 주장하는 경우 사례 - A가 1/3, B가 2/3의 토지 지분을

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명의신탁해지, 부동산 공동투자의 소송결과는?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 부동산 명의신탁이란, 소유자 명의를 실소유자가 아닌 다른 사람의 명의로 해 두는 것을 말합니다. 이를 악용하여 투기, 탈세 등의 사회 질서를 어지럽히는 행위들이 계속되자 1995년 부동산실권리자명의등기에 관한 법률이 제정되어 법률이 인정하는 경우를 제외하고 금지되었으며, 그 약정은 무효로 됩니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다. 타인의 명의로 부동산을 소유하는 것은 법률로 금지되어 있음에도 불구하고, 여러 이유로 서로 간의 신뢰관계를 바탕으로 아직까지도 행해지고 있습니다. 특히 공동으로 금전을 출자하였으나, 등기명의인은 그 중 1인을 대표로 하는 경우가 있습니다. 공동투자 이후 투자금 정산까지 서로 간에 약정한 대로 이행하면 분쟁이

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임차인 계약해지, 소송 사례로 보는 유의점!

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 부동산 소송 사례 중에는 매매 혹은 임대차 계약을 체결하였으나, 이후 해당 부동산에 문제가 있어 계약을 진행하지 못하겠다고 주장하는 경우가 있습니다. 단순 변심일지라도 위약금을 물지 않기 위해, 이러저러한 핑계를 대고는 합니다. 하지만 계약서를 작성한 이후라면, 계약해지는 쉽지 않습니다. 계약이란 사법상 일정한 법률 효과를 목적으로 하는 당사자간의 의사표시 합치에 의한 법률행위입니다. 계약을 맺은 이상, 당사자들은 계약 내용을 성실히 이행할 의무를 지니며 계약해지를 위해서는 일정한 손해를 감수해야만 합니다. 그렇기 때문에 계약을 맺기 전에는 계약 내용을 이행할 수 있는지 충분히 고민해야만 합니다. 매매나 임대차 혹은 일반적인 계약의 해지와 관련하여 민법은 관련 규정을 두고 있습니다. 그 중 계약의 중요 부분에 대해 착오가 있었다는 이유로 착오 취소를 주장하는 경우, 사기에 의하여 계약을 하였다 하여 사기 취소를 주장하는 경우를

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소유권이전등기청구권과 소멸시효, 매매대금 지급 후 30년이 지나 등기청구가 가능할까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 부동산 매매계약을 하고 매매대금을 지급한 사람은 보통 잔금일에 소유권이전등기를 진행하기 마련입니다. 특별한 사정이 없는 일반적인 매매계약에서 매수인이 매도인에게 잔금까지 모두 지급하고도 등기를 가져오지 않는 경우는 상상하기 어렵습니다. 이번 사건은 매매계약 후 매매대금을 모두 지급한 사람이 등기를 하지 않고 있다가 30년 만에 등기를 이전해달라며 소송을 제기한 사건입니다. 매수인은 30년 동안 무엇을 했을까요? 매매대금을 모두 지급한 것은 사실이니 등기를 넘겨주어야 할까? 혹은 오랜 시간이 지난 뒤 소유권이전등기를 요구하는 것은 무리이지 않을까? 민법은 이러한 경우를 대비하여 소멸시효라는 규정을 두고 있습니다. 오래 지난 일을 무한정 방치하면 그에 대한 제한을 가해야 한다는 이념에 따른 것입니다. 일정한 상태가 계속되면 그 상태가 진실한 권리관계에 합치되는지와 상관없이 그 상태를 존중하자는 제도입니다. 민법 제162조(채권, 재

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통행방해금지가처분 피고 대리 승소 사례 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 부동산소송TF는 통행권 관련 소송을 전문적으로 다루며, 관련 가처분 및 본안소송에서 많은 승소 판결을 이끌어 내었습니다. 부동산소송TF는 신문재 변호사가 직접 사건을 상담하고, 현장을 방문하며, 승소 전략 수립 후 소송에 임하는 1:1법률케어서비스를 제공합니다. 이번 사건의 의뢰인께서도 부동산소송TF의 승소 사례를 믿고 사건을 맡겨주셨고, 결국 승소하였습니다. 사건 내용 A는 시골 마을에 종교시설을 세울 목적으로 농지를 매입한 후, 인근의 B의 토지를 통해 통행하려고 하였습니다. 그런데 B는 인근에 종교시설이 생길 경우, 자신의 땅을 통해 수많은 사람들이 통행하게 되는 등 불편한 처지에 놓일 것을 염려하여 A가 자신의 땅을 통행하여 종교시설을 세우지 못하도록 철문을 설치하여 통행을 막았습니다. A는 자신이 토지를 매수하자 매수한 토지에 이르는 길을 B가 이유 없이 통행을 막고 있다고 주장하며 법원에 통행방해금지가처분 신청을 하였

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코로나 시대의 자영업- 일시적 차임 연체로 상가임대차 계약 해지되지 않고, 폐업이 쉬워진다.

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 코로나가 3년째에 접어들고 있고 좀처럼 해결되지 않는 갑갑한 상황입니다. '조금 지나면 종식되겠지'라는 희망은 사라져 가고, 역대 최다 확진자 수를 매일 갱신하고 있는 실정입니다. 이에 따라 코로나 확산을 막기 위하여 시행하고 있는 집합금지조치, 영업시간 제한 등의 조치는 수많은 자영업자를 궁지로 몰아넣고 있습니다. 전국경제인엽합회가 자영업자 500명을 대상으로 실시한 설문조사에서, 자영업자 10명 중 4명(40.8%)가 폐업을 고려한다는 결과가 나왔습니다. 폐업을 고려하는 이유로는 매출·순이익 등 영업실적 감소(28.2%) 자금 사정 악화 및 대출 상환 부담(17.8%) 임차료·인건비 등 고정비 부담(17.5%) 신규사업 진출 또는 업종 전환이 더 위험하다고 예상(12.5%) 등의 순으로 나타났습니다. 출처-전국경제인연합회 보도자료 6개월 간의 차임 연체를 연체로 고려하지 않는 상가건물임대차보호법 신설 규정 이러한 전례 없는

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주위토지통행권 승소 사례, 시골 텃세와 통행권 소송 증가에 대해

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 도시를 떠나 시골에 정착하여 제2의 인생을 꿈꾸는 사람들이 많습니다. 2017년에는 귀농·귀촌 인구수가 50만 명에 돌파하기도 하였습니다. 한적한 시골 땅과 넉넉한 시골 인심을 생각하며 귀농을 꿈꾸지만, 현실은 정반대입니다. 한 통계에 따르면 귀농·귀촌인의 약 45%가 시골 텃세를 겪고 있다고 합니다. 갈등의 유형을 살펴보면, 수도세 및 마을발전기금 등 귀농인에게만 금전을 요구하는 문제, 길을 막고 통행료를 요구하며 통행을 방해하는 행위 등이 있습니다. 이 중에서 통행권과 관련해서는 소송까지 이르는 경우가 빈번합니다. 시골길은 도시처럼 명확하게 도로와 토지의 경계가 나뉘어져 있지 않습니다. 사유지를 통과하여 통행해야 하는 경우가 대다수입니다. 그런데 원주민의 경우, 오랜 기간 형성된 끈끈한 관계로 인하여 사유지를 통행하는 문제에 대해 서로 이해하고 넘어가는 반면, 귀농인들에게는 통행료를 요구하거나 이에 응하지 않으면 통행을 할

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권리금소송 승소 사례- 건물 철거 시 임차인이 소송을 제기한다면?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 2015년 상가건물임대차보호법이 개정되고, 권리금 회수기회 보호 조항이 생기면서 상가건물 임대인과 임차인 간 분쟁이 크게 증가하였습니다. 서로 원만하게 지내던 임대인과 임차인도, 임대차가 종료될 무렵에는 대부분 법적 분쟁을 겪게 됩니다. 권리금소송은 폭발적으로 증가하였는데, 지난 2020년 1월 코로나가 발생하고 집합금지, 영업시간 제한 등의 조치로 자영업이 큰 어려움을 겪게 되면서 무권리 및 공실 상가가 증가하여 분쟁이 다소 줄어든 상태입니다. '서울시 상가임대차상담센터'에 접수된 최근 3년간 상담 건수를 살펴보면 2018년 2,229건에서 2020년 1,162건으로 줄어들어 코로나 사태를 반영하고 있음을 알 수 있습니다. 하지만, 임차인으로서는 쉽게 포기할 수 없는 큰 돈이기에 어려운 시기임에도 불구하고 관련 소송은 사라지지 않고 있습니다. 오늘 소개할 부동산소송TF 승소 사례는 임대인이 건물철거를 위해 명도를 요구하자, 손

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점유취득시효 승소 사례 소개-통행로는 시효취득이 인정될까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 지적 공부상의 토지 경계와 실제 이용하는 토지 경계가 달라 법률 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 주택의 증·개축이나 신축 과정에서 경계 측량을 하며 침범 사실이 밝혀져서 또는 이웃 간에 별 문제 없이 지내오다 상속 혹은 증여 이후 경계 침범 사실이 밝혀지면서 법률 분쟁이 발생하기도 합니다. 경계 침범과 관련하여 토지 분쟁이 발생할 경우, 행정기관에서 관여하기 어렵기 때문에 소송을 통한 해결이 불가피합니다. 지적불부합지란, 지적공부의 토지경계와 실제 이용하고 있는 현실경계가 불일치한 토지로, 국토부는 전국의 약 14.8%(554만 필지)가 지적불부합지로 파악하고 있습니다. 국토부는 지적공부에 등록된 경계, 위치 등이 실제 현황과 일치하지 않는 지적불부합지를 바로잡아 토지경계 갈등에 따른 분쟁을 해결하기 위해 지적재조사사업을 본격 확대할 예정입니다. 자주점유와 점유취득시효 민법에는 20년간 평온, 공연하게 부동산을 점유해 온 자에

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어린이집 아동학대 신고, 불기소 처분 성공 사례!

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 신문재 변호사입니다. 우리 사회에는 시대적 변화가 다양하게 일어나고 있습니다. 특히 최근 몇 년간 아동학대 범죄에 대한 인식 및 처벌이 강화되고 있음을 느끼고 있습니다. 과거에는 범죄로 인식되지 않았던 일들이 이제는 범죄가 되고, 처벌을 받고 있습니다. 최근 몇년 간 아이를 대상으로 한 범죄가 언론에 보도되면서, 전 국민이 충격을 받은 사건들이 있었습니다. 입양 아동을 학대하다 사망에 이르게 했던 정인이 사건부터 최근 여주 어린이집 사건까지, 많은 사람들을 충격에 빠트리고 분노케하는 사건들이 있었습니다. 이러한 아동의 인권에 대한 존중 및 관련 범죄 처벌의 강화는 보다 나은 사회로 발전하는 과정입니다. 특히 아동 인권에 대한 인식의 향상은 개선될 필요가 분명했고, 최근의 흐름은 긍정적으로 보여집니다. 하지만 어린 아이들이어서 구체적인 피해 사실의 기억 및 진술 등이 성인에 비해 명확하지 않아 간혹 억울한 피의자가 발생하기도 합니다. 위 기사는 어린이

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공유물분할청구소송 승소 사례-종중 소유의 땅임을 주장한다면?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 사람은 누구든지 언젠가는 죽음을 맞이하게 되고, 그 재산은 상속이 됩니다. 사망한 사람의 배우자와 자녀들에게 상속지분대로 상속이 되고, 또 일정 시간이 지나면 손자들에게 상속이 되면서 부동산 소유권은 그대로 두변 자연적으로 소유권이 지분으로 점점 나뉘어지는 성질이 있습니다. 하나의 부동산을 여러 사람이 지분으로 공유하게 되면, 신축·증축 등 개발행위를 하기 어렵고, 매매나 임대차 등에서도 어려움이 발생하며, 공유자 간에도 부당이득 등의 다툼이 발생합니다. 시간이 흘러 수십 명의 소유자가 존재하면 차후에는 처치 곤란의 부동산이 될 확률도 있습니다. 공유물분할 규정 이런 이유로 민법은 공유물분할청구라는 법률 규정을 두고, 공유 부동산을 분할 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 민법 제269조(공유물의 분할청구) ① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다. ② 전항의

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통행방해금지가처분 당한 경우, 승소 사례 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한) 진솔 부동산소송TF입니다. 부동산소송TF는 통행권과 관련한 가처분 및 본안소송을 전문적으로 다루고 있으며, 오늘 소개할 승소 사례도 이웃이 통행을 방해했다며 가처분을 제기하여 부동산소송TF를 찾아오셨습니다. 별도의 주차장이 없는 단독주택이나 상가에서는 주차 문제로 인한 다툼이 종종 발생합니다. 오늘 소개할 사건 또한, 사유지를 두고 소유자 측은 주차장으로 사용하고, 상대방은 과거부터 사용된 도로라 주장하면서 다툼이 벌어진 사건입니다. 사건 내용 주택과 주택 사이에 좁고 긴 공간이 있었습니다. 도로에 닿아 있고, 지상에 건물이 없는 토지인데 토지 소유자가 해외에 이민을 간 상태라 방치되어 있었습니다. 그런데 해당 토지의 소유자가 바뀌면서 다른 주택 소유자와 분쟁이 발생하게 되었습니다. A는 토지를 매수하고 상가건물의 주차장으로 사용하여 왔는데, 인접한 다른 주택 소유자인 B는 해당 토지는 진입도로인데 차량을 주차하지 말 것을 요구하여 오다 A가 이를 들어

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사용대차 건물인도소송 승소 사례 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 부동산을 어떠한 대가 없이 무상으로 사용하게 하는 계약을 사용대차라 합니다. 반면 대가가 지급되는 계약은 임대차 계약으로 불립니다. 친인척 관계 또는 친밀한 지인 관계에서 오랜 기간 부동산을 무상으로 사용하게 하는 경우가 종종 있습니다. 오늘 소개할 사건도 친한 지인에게 선의로 오랜 기간 부동산을 무상으로 사용하게 하였으나 결국 소송을 하게 된 사건입니다. 사건 내용 A의 부친은 등산객이 많이 오는 등산로 초입에 토지와 건물을 소유하고 있었습니다. A의 부친은 1990년대에 잘 알고 있으나 형편이 어려운 지인 B에게 자신의 건물에서 등산객들을 상대로 음식을 팔아 생계를 유지할 수 있도록 배려하였고, 이는 25년간 지속되었습니다. A의 부친은 수십 년 간 B로부터 아무런 돈도 받지 않았습니다. 시간이 흘러 A의 부친이 사망하고, 부동산은 자녀인 A에게 상속되었습니다. A는 부친의 지인인 B를 잘 알지 못하였고, A의 경제적 사정으

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중개수수료청구소송 3억 원 승소 사례 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 간혹 부동산 거래에 있어 공인중개사가 아닌 사람을 통해 거래를 하는 경우가 있습니다. 이 경우 공인중개사법에서 정한 중개수수료보다 더 큰 금액을 지급하기로 약정을 하는 경우가 대부분입니다. 중개 업무 외에 용역 계약, 컨설팅 계약 등 여러 계약을 병행하여 체결하면서, 거래하기 어려운 조건의 부동산 거래 중개를 성사시키기 때문입니다. 오늘 소개할 사건 또한 위와 같은 상황에서 거래가 체결되었는데, 매도인이 잔금 이후 약정한 돈을 주지 않은 사건입니다. 매도인은 왜 약정한 용역비를 지급하지 않았을까요? 이러한 유형의 사건에서 용역비를 주지 않으려는 매수인, 매도인은 대체로 비슷한 주장을 합니다. 그것은 '공인중개사가 아닌 사람이 부동산 거래를 중개하였다.' 또는 '공인중개사법이 정한 중개수수료보다 요구하는 금액이 크다.'라고 하면서 약정금을 지급할 수 없다고 합니다. 이러한 경우, 중개수수료청구소송을 통해 약정금을 받아야만 합니다.

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분묘개장 후 소송에 휘말린 사례-장사 등에 관한 법률

안녕하십니까, 법무법인(유한) 진솔 부동산소송TF입니다. 세상에는 다양한 사람이 있고, 다양한 사건이 벌어집니다. 특히 변호사 일을 하면서는 사회의 기상천외한 다양한 사건들을 접하게 됩니다. 자신이 소유한 토지에 무덤이 있거나, 무덤이라고 보이지는 않지만 혹시나 무덤일지 모른다는 의심이 가는 지상물이 있는 경우, 경각심을 가져야 한다는 말씀을 드리며 포스팅을 시작합니다. 사건 내용 A는 소유 임야를 개발하기 위하여 임야에 대한 측량을 하였습니다. 그런데 측량을 하던 도중 측량기사가 A에게 임야에 상석(제사에 쓰일 음식을 두기 위하여 봉분 앞에 놓인 직육면체 형상의 돌)같이 생긴 돌이 하나 있는데 무연고 묘지의 흔적일 수 있으니 장묘 회사에 상의해서 처리하라는 조언을 하였습니다. A가 살펴보니 돌이 있기는 한데 평지나 봉분이 전혀 없는 평범한 산비탈이고, 묘지라면 봉분이 있어야 할 위치에 나무가 있어 도저히 묘지라고 보이지 않았으나, 측량기사의 조언에 따라 장묘 회사에 연락하였습니다.

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통행권 소송 승소 사례-배타적 사용수익권 포기의 법리

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 사유지인데도 불구하고 주변에서 마치 도로처럼 생각하고 사용하거나, 이웃들이 통행하는 것을 소유자가 묵인하여 통행로처럼 사용되는 토지들이 있습니다. 오늘 소개할 승소 사례는 사유지에 관하여 배타적 사용수익권 포기를 주장하며 다투어진 사건입니다. 사건 내용 오래 전, 한 필지의 토지를 소유자가 10필지로 분할하여 각각 매매하였습니다. 시간이 흘러 분필된 각 토지의 지상에는 주택이 지어졌고, 분필할 당시와 소유자들이 모두 달라졌습니다. 그런데 이 중 한 토지는 과거 소유자가 그대로 소유한 채로 미국으로 이민을 갔고, 해당 토지는 방치되었습니다. 주변 토지 소유자들은 마치 국유 도로처럼 해당 토지를 통행하였습니다. 미국으로 이민을 갔던 소유자들은 오랜 시간이 지난 후, 한국에 남은 재산을 처분하였고 그 과정에서 국유 도로처럼 사용되던 토지는 인접 토지 소유자 A에게 매도되었습니다. 토지를 매매한 A는 새롭게 매입한 토지를 주차장으로 사

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권리금소송, 가장임차인을 밝혀내어 승소한 사례!

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 「상가건물임대차보호법」에 2015년 권리금 관련 규정이 생긴 이래, 관련 소송이 한동안 붐을 이루었습니다. 임대차 기간 동안 다툼이 있었던 임대인-임차인 사이는 물론이고, 평소 원만한 관계였던 임대인-임차인 사이에도 임대차가 종료되는 무렵에 임차인이 권리금을 주장하고, 손해배상청구소송을 제기하면서 이 법은 많은 소송을 야기하였습니다. 최근 소송의 동향 상가건물임대차보호법 권리금 규정이 미비하며, 졸속입법이라는 비판이 있었지만, 이미 제정된 법률에 대한 해석과 재판은 법원의 몫입니다. 법률 시행 초기에는 법원이 해당 조항을 기계적으로 적용한 예도 있었고, 임차인이 임대인에게 지급한 임대료 총액보다 더 큰 금액을 임대인이 손해배상하라는 납득하기 힘든 판결도 있었습니다. 법원이 최근에는 형평과 공평을 고려하여 사건을 해석하면서 임대인에게 임대차계약을 거절할 정당한 사유가 있었다는 취지의 판결, 임차인이 주선한 신규임차인이 진정한 권리

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부동산가계약금-법률적으로 의미없는 금원, 언제든지 반환받을 수 있다!

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 부동산 매매계약, 임대차 계약에 있어 본계약 이전에 가계약금을 거는 것은 부동산 거래 관행에서 매우 흔한 일입니다. 공인중개사는 다른 사람이 계약하지 못하게 하기 위해 또는 당일 계약서를 작성하기 어려움 등 여러 이유를 들며 가계약금을 지급하는 것을 추천합니다. 하지만 가계약금은 법률적 용어는 아니며, 중개거래의 편의을 위해 도입되었다가 관행으로 자리잡았습니다. '매수인이 변심하면 몰취당하고, 매도인이 변심하면 배액배상 해야 한다'라며 본계약을 하게 만들고는 하는데, 이는 법률적으로 맞지 않는 이야기입니다. '매매계약서에 날인하지 이전에 지급한 가계약금은 계약금의 일부'라는 말도 계약이 성립했을 때의 이야기입니다. 부동산가계약금과 관련된 법률 관계 -계약이 체결된 상태인가, 계약 체결 이전의 교섭 상태인가에 달린 문제 구두계약도 계약이다? 가계약금 지급으로 계약이 성립되었다고 주장하는 입장에서는, 매매목적물이 특정되었으며(OO아

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하자담보책임이 소송으로 이어지다. 하자소송 승소 사례 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 부동산은 거주 또는 사용해 오던 목적물을 거래하는 것이므로 하자와 관련된 분쟁이 자주 발생합니다. 계약 체결 이전에 파손된 부분을 발견한 경우라면, 매도인이 수리 비용만큼 매매대금을 감액하거나 또는 수리해주는 조건으로 거래하곤 합니다. 하지만 분쟁이 발생하는 대부분의 경우는, 매매계약 체결 이후 파손을 발견하면서 다툼이 시작됩니다. 매매계약 이후 매수인이 이사하기 전 공실인 상태에서 파손된 부분을 발견한다면, 매도인이 해당 부분을 수리하거나 책임지는 내용으로 해결이 되지만, 잔금을 모두 치르고 이사를 한 뒤 시일이 흐르고 파손된 부분이 나타나면 분쟁의 해결이 쉽지 않습니다. 매도인의 하자담보책임과 관련하여 민법은 매매목적물에 하자가 있으면 손해배상을 청구할 수 있고, 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 매수인이 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그리고 매수인은 해당 사실을 안 날로부터 1년 이내에 손해배상청구 등

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재건축 사업 동·호수 추첨에서 조합원이 일반분양 구간에 배정받아 저층에 당첨되었다면 손해배상청구가 가능할까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 도시개발의 기조가 신도시 개발, 도시재생사업 추진의 기조에서 재개발·재건축 사업 활성화로 변화됨에 따라 재개발·재건축 사업이 활발히 추진되고 있습니다. 재개발·재건축은 노후화된 주택을 전면 철거하고 새롭게 거주시설을 건설하여 쾌적한 주거환경을 제공하지만, 관련 법이 복잡하고 막대한 이권이 달려 있어 관련 소송이 매우 많은 실정입니다. 조합장이 3명은 되어야 정비사업을 마무리지을 수 있다는 우스갯소리까지 있을 정도로, 시일이 오래 걸리고 소송도 많은, 말도 많고 탈도 많은 것이 바로 정비사업입니다. 재개발·재건축 사업에서 주택을 배정받기 위해서는 해당 조합의 조합원이 되거나, 일반분양에 당첨되어 분양 계약을 체결하는 두 가지 방법이 있습니다. 통상 조합원들은 일반분양자에 비해 더 좋은 향, 층의 주택을 배정받게 됩니다. 일반분양은 조합원들이 당첨되고 남은 저층 위주로 분양을 하곤 합니다. 오늘 소개할 사건은 조합원임에도 불구하고

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권리금소송, 감정평가 결과 상가 권리금이 0원이었던 임대인 대리 승소 사례

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 코로나19로 인하여 지난 몇 년간 상가점포에서 영업을 하던 많은 분들이 어려움을 겪었습니다. 하지만 이제 코로나19의 '엔데믹'선언으로 인해 일상생활로 복귀하면서 매출과 권리금이 동시에 상승세로 돌아섰습니다. 한국부동산원의 상업용부동산임대동향조사에 따르면 2021년 권리금이 있던 전국의 상가점포의 비율은 54%, 평균 권리금은 3,807만원이었던 데 비해 2022년 권리금이 존재하는 전국의 상가점포 비율은 56.6% 평균 권리금은 3,690만원으로 모두 상승하였습니다. 특히 서울의 경우, 숙박 및 음식점 업종이 권리금이 있는 비율이 가장 높았는데 2021년 65.7%에서 2022년 76.1%로 약 10% 상승, 평균 권리금의 경우 2021년 5,335만 원에서 2022년 5,690만 원으로 355만원이 상승하였습니다. 하지만 이러한 긍정적인 통계에도 불구하고 여전히 코로나19이전의 매출이 회복되지 않아 권리금을 주고 들어왔으나

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등기청구권과 소멸시효-예전에 산 땅을 등기하지 않았다면?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 부동산 매매거래를 하면, 매수한 부동산을 등기하는 것은 당연한 일입니다.그런데 간혹 큰 돈을 주고 매수한 부동산을 등기하지 않는 경우가 있습니다. 일반적으로 생각하기 어려운 일이지만, 등기하기 전 제3자에게 전매하기 위해 매매대금을 모두 지급하고도 등기하지 않는 경우가 더러 존재합니다. 이는 취득세, 양도소득세 등의 세금을 내지 않고 차익을 전부 얻기 위함입니다. 실제 경기도에서는 2018년 한 해 동안 65개 법인을 대상으로 세무조사를 실시하여 해당 법인들이 탈루·은닉한 지방세 590억 원을 징수하였습니다. 주요 사례에는 미등기 전매도 포함되어 있었는데, A법인은 B시 소재 2천 억원의 상업건물을 사실상 취득하였는데 소유권이전등기를 하지 않은 채 제3자에게 매각해 납부해야 할 세금 100억 원을 내지 않았습니다. 이는 전형적인 미등기 전매로 결국 A법인은 취득세 180억 원을 추징당하였습니다. 오늘 소개할 사건은 매수인이 미등

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임차인에게 유리한 상가 임대차 계약은? 계약갱신요구권 10년이 인정되지 않은 판례 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 법률상담을 진행하다 보면, 상가 임대차 계약을 5년으로 계약하시는 분들을 종종 보게 됩니다. 이러한 장기간의 임대차는 대부분 임차인분들이 요구하여 계약하게 되는 것입니다. 계약기간을 길게 하기를 원하는 이유는 어차피 오래 장사할 것이니 계약 기간이 긴 것이 안정적이고, 더불어 계약을 갱신하면서 임대인이 임대료 인상을 요구하는 것도 막을 수 있다고 생각하기 때문입니다. 하지만, 계약기간이 길지 않은 것이 임차인에게 유리하다! 부동산소송TF는 법률 상담 시, 최초 임대차 계약은 2-3년 정도로 계약하고, 그 뒤로는 1년마다 갱신하는 것이 임차인에게 유리하다고 말씀드리고 있습니다. 첫 번째 이유는, 사람 일은 앞날을 모르기 때문입니다. 경우에 따라서는 미리 임대차를 종료시킬 수 있는 선택권이 있어야만 합니다. 영업을 시작하기 이전에 모든 요소를 완벽하게 분석했다 하더라도, 이번 코로나 사태와 마찬가지로 어떠한 변수가 생길지 알 수 없

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공유물 분할의 모든 것, 한눈에 알아보기-현물 분할과 경매 분할

안녕하십니까, 법무법인(유한) 진솔 부동산소송TF입니다. 오늘은 부동산 공유물 분할에 대한 모든 것을 알려드리겠습니다. 부동산이 공유지분으로 되어 있는 경우 부동산이 공유지분으로 되어 있는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 공유지분의 가장 흔한 사유는 상속으로 인한 지분등기이고, 이 외에도 지분별로 매매된 경우, 공동투자를 하여 지분으로 매수한 경우 등도 있습니다. 부동산이 공유로 지분 등기된 경우에는 단독소유의 경우보다 부동산 이용에 어려움이 따릅니다. 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분, 변경할 수 없고, 공유물의 관리에 관한 사항은 지분 과반수로 결정합니다. 이에 따라 공유자 1인이 어떠한 행위를 하려고 하는데 다른 공유자가 협조하지 않으면, 해당 부동산을 관리하는 것이 매우 어렵습니다. 민법 제264조 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 민법 제265조 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가

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가처분 취소 소송 승소 사례 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 오늘은 가처분 결정 이후 사정이 변경되었다는 이유로 가처분 취소 소송을 한 사례입니다. 사정 변경에 의한 가처분 취소는 실무에서 흔하지는 않은 소송입니다. 가압류, 가처분과 같은 보전처분은 법원의 결정 이후에 보전처분의 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀌어 그대로 유지함이 상당하지 않게 된 경우에는 가처분, 가압류의 취소를 구할 수 있습니다. 이 사건의 가처분은 처분금지가처분이었습니다. 처분금지가처분을 당한 사람이 재판 전부터 오랜 기간 처분금지가처분이 되어 피해를 보고 있고, 재판이 끝났음에도 보전처분을 풀어주지 않고 있다며, 가처분 취소 소송을 제기한 사안입니다. 본안 소송 또한 부동산소송TF가 승소한 사례인데, 자세한 내용은 링크를 참조해 주십시오. 점유취득시효 법적 분쟁, 증인신문이 승소 포인트였던 소송 사례 https://blog.naver.com/lawyersmjwin/222058479527 사건 내용 A는 B에게

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점유취득시효 법적 분쟁, 증인신문이 승소 포인트였던 소송 사례

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 부동산소송TF는 부동산 법률 분쟁 전문 센터로, 특히 취득시효 분야에서 독보적 업무실적을 보유하고 있습니다. 오늘은 서울 광진구의 한 주택가에서 발생한 법적 분쟁 사례를 소개해드리겠습니다. 사건 내용 A는 1987년 토지와 지상주택을 매수하여 현재까지 살아왔습니다. 그런데 A의 주택 담장은 인접한 B의 토지를 침범하여 지어져 있었고, 인접한 토지와 주택은 B가 2001년에 매수하였습니다. A는 B를 상대로 자신이 점유한 토지의 소유권을 주장하며 소송을 제기하였습니다. 부동산소송TF의 법률적 조력 부동산소송TF는 A의 의뢰를 받아, 법원에 B의 토지에 대한 처분금지가처분을 한 후, 본안소송을 진행하였습니다. A의 주장 1987년에 토지와 지상주택을 매수한 이래 현재까지 점유하여 왔다. 점유자의 평온, 공연, 자주점유는 법률상 추정되고, 20년 이상 소유의 의사로 점유하여 왔으므로, B는 A가 점유하고 있는 토지에 대한 소유권이전등

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공인중개사법 위반 무죄 성공 사례!

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 공인중개사가 아니거나 중개사무소 개설등록을 하지 않은 채 중개 업무를 하고 계신 분들이 있습니다. 흔히 볼 수 있는 상가 건물 1층 부동산에서는 이런 일이 거의 없는데, 부동산 교환 시장에서는 자주 볼 수 있는 일입니다. 오늘 소개할 공인중개사법 위반 무죄 성공사례는 부동산 계약의 중개를 하고 보수를 받았다가, 공인중개사법 제48조 제1항 위 반으로 기소된 사건입니다. 중개사무소 개설등록없이 중개업을 하여, 해당 조항을 위반하였다는 것입니다. 공인중개사법 제48조 (벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 1. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자 공인중개사법 제9조 (중개사무소의 개설등록) ① 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 두려는 지역을 관할하는 시장(

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부동산 매매계약 소송 성공사례 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 부동산 매매계약은 대부분 계약 내용에 의하여 원만히 진행되나, 계약 체결 이후 잔금일 전에 매매가격이 급등락한 경우, 해당 물권에 큰 하자가 있는 경우에는 분쟁이 발생하기도 합니다. 오늘 소개할 사례는 매매계약과 더불어 공동사업 논의를 하면서 분쟁이 시작되었고, 그 분쟁의 배경에는 건물 가격이 급등했다는 사실도 한 몫 하고 있었습니다. 해당 부동산은 공유부동산이고, 매수인도 공동매수이기에 매도인과 매수인이 여럿이지만 편의상 매도인측 A, 매수인측 B로 설명드리겠습니다. 매수인 B는 부동산을 매수하여 건물을 철거하고 새로 건물을 지어 분양하려는 건설회사입니다. 사건 내용 A와 A의 가족은 두 필지의 토지를 각각 소유하고 있었습니다. 해당 토지는 두 필지가 합쳐 네모 모양을 하고 있었기에 한 필지만 매수하는 경우에는 건축하기도 어렵고, 실익이 없는 상황이었습니다. B는 네모모양의 두 필지를 매수하여 오래된 건물을 철거하고 건물 신축

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자주점유의 개념과 대법원 판례 완벽 정리!

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 부동산소송TF는 점유취득시효 및 토지인도소송을 전문적으로 다루고 있습니다. 토지나 건물의 실제 경계와 등기부상 면적이 일치해야 하지만, 현실에서는 그렇지 않은 경우가 존재하기에 관련 소송이 많은 편입니다. 토지의 경우, 그 경계가 명확하지 않고 소유자가 자주 바뀌지 않는 등의 이유로 인하여 타인의 땅까지 침범하여 점유하고 있는 일들이 종종 있습니다. 토지 매매 이전에 정확히 경계 측량을 해야 하지만 이를 생략하고 점유를 승계하는 일들이 있기에 타인의 땅을 자신의 땅인 줄 알고 오랫동안 농사를 지어오는 일들이 발생합니다. 건물 또한 최초에 타인의 토지를 침범하여 건축된 후, 현재까지 그 상태 그대로 방치된 경우들이 있습니다. 민법에서는 오랫동안 타인의 땅을 자신의 땅인 줄 알고 점유한 사람에게 그 점유를 인정하여 법적 요건을 충족하는 경우에 한하여 소유권을 취득할 수 있도록 하고 있습니다. 이것이 바로 흔히 말하는 '점유취득시효'

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도로를 경매로 낙찰받은 후, 통행료를 받을 수 있을까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 채권자가 채무자로부터 돌려받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 법원에 매각을 신청하면 법원이 입찰을 하여 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 것이 법원경매입니다. 최근 부동산이 상승함에 따라 경매에 대한 관심도 높아지고 있는 추세입니다. 지난 6월 14일 강화도의 한 농지가 법정경매서 감정가의 130%에 낙찰돼 화제가 되었습니다. 해당 토지는 도시계획도로 개설공사에 편입된 농지로 토자보상 절차를 앞두고 감정가의 130%를 써낸 투자자가 낙찰받았습니다. 주거시설·상업시설의 경우, 주변 시세와 비교하여 투자수익률을 예측하기 쉬운 편이나, 토지 경매의 경우는 다릅니다. 토지 경매는 토지 보상 등으로 수익률이 매우 높을 수도, 또는 지료를 받지도 못하고 되팔지도 못해 수익률이 매우 낮을 수도 있는 하이리스크-하이리턴 투자입니다. 오늘은 고수익을 노리고 도로를 경매로 낙찰받은 후, 통행료를 청구한 소송

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공인중개사 사무소 양도 후, 900m 옆에 새로 차렸다면 손해배상청구가 가능할까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 오늘은 상가점포 거래 시 흔히 발생하는 '경업금지의무'와 관련된 판결 사례 및 권리 양도·양수 계약 시 주의 사항에 대하여 알려드리겠습니다. 영업을 양도한 후, 양도인이 인근에서 동종영업을 하여 양수인에게 피해를 주는 경우가 자주 발생합니다. 영업양도란 영업의 동일성을 유지하면서 일체로 이전하는 계약이며, 일상의 용어로 쉽게 이야기하면 가게 자체를 통째로 넘긴다는 의미입니다. 영업양도에는 가게의 영업가치가 모두 포함된 것인데, 양도한 사람이 인근에 동종업체를 다시 차려서 그 가치를 떨어뜨리면 안될 일입니다. 상법은 그러한 행위를 막고 있으며, 이를 영엄양도인의 경업금지의무라고 합니다. 상법 제41조(영업양도인의 경업금지) ① 영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종영업을 하지 못한다. ② 양도인이 동종영업을 하지 아니할 것을 약정한 때에는 동일한

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점유취득시효 분쟁은 소송으로 해결해야, 토지점유자가 이긴 재판 사례 보기

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다.오늘은 민법 제245조 제1항과 관련된 분쟁 사례를...

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명도소송 최신 동향-임차인의 권리금소송 반소!

상가건물임대차보호법이 개정되어 권리금을 법적으로 보호하게 되었습니다. 대법원이 최초 임대차 계약 체...

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계약금 반환청구소송 승소 사례 소개

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 최근 몇년 사이 부동산 시세가 급등함에 따라, ...

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점유취득시효 분쟁, 무허가 건물에 지번도 틀렸지만 치열한 법정공방 끝에 승소하다.

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 오늘은 부동산소송TF의 전문 분야인 점유취득...

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명도소송 성공 사례-임차인의 청구를 모두 기각시키다!

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 상가 임대차와 관련하여 가장 많은 분쟁은 &#x27...

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조심해야 하는 부동산 공동투자! 약정금 청구소송까지 이어지다.

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 오늘은 부동산에 공동으로 투자한 후 시간이 지...

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종중재산 명의신탁, 종원이 무단처분한 경우 되찾을 수 있을까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 종중(宗中)은 공동선조의 분묘수호와 봉양이라는...

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상가명도소송,최신 동향을 파악해야 승소한다!

명도소송이란?명도소송이란 임차인 혹은 점유자를 부동산에서 내보내야 할 때 제기하는 민사소송입니다. 명...

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주위토지통행권 소송의 포인트는 무엇일까?

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다.통행권 분쟁에서 통행방해금지가처분과 주위토지...

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지료청구소송, 잘못 시작하면 큰 돈을 지급할 수도! 승소 사례 보기

타인이 내 땅의 일부를 통행로로 사용하고 있다면?안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다...

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